나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [12] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층12호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [12] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층12호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층12호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 98,202,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주광역시 남구 월산동 반도유보라더퍼스트 상가 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

본 보고서는 광주지방법원 2024타경78055 (12) 사건의 근린생활시설(상가)에 대한 분석 자료입니다. 해당 물건은 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층12호에 소재하며, 아파트 대단지(889세대) 내 상가로서 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

토지면적은 20.64제곱미터(약 6.24평), 건물 전용면적은 33.58제곱미터(약 10.16평)이며, 감정가는 274,000,000원으로 산정되었습니다. 용도는 근린생활시설이며, 현재 근린생활시설 및 사무실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 입지 조건 분석

본건은 광주 지하철 1호선 돌고개역 남동측 인근에 위치하며, 역세권의 이점을 가진 주상지대(주거+상업 혼재지역)입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하고 지하철역이 인접하여 제반 교통상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역 및 준주거지역이 혼재되어 있으며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 북측으로는 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로는 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있어 차량 및 보행 접근성이 우수합니다.

인근에 광주양동초등학교 등 교육시설이 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있는 점은 입지의 특성으로 고려해야 합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자 부OOOOOOOOO에 의해 진행 중이며, 소유자 (OOOOOOO, 채무자 주OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 2024년 8월 19일 기준 미납 관리비 174,620원이 존재합니다. 이 미납 관리비는 공용부분에 대한 금액의 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 입찰 전 정확한 확인이 필요합니다.

임대차 관계 및 기타 참고사항은 '미상'으로 파악되므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부에 대한 확인과 그에 따른 명도 전략 수립이 필수적입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.

1.4. 상권 분석 및 건물 현황

본 물건은 아파트 대단지 내 상가동의 지하 1층에 위치한 근린생활시설입니다. 지하 1층은 근린생활시설 및 사무실로 이용 중이며, 주상지대에 위치하여 아파트 입주민을 포함한 주변 유동 인구의 수요를 흡수하는 형태의 상권입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 외벽은 화강석돌붙임 등으로 마감되어 비교적 신축급의 깔끔한 외관을 유지하고 있습니다. 기본적인 위생, 급·배수설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

상가의 지하층 특성상 가시성과 접근성 측면에서 1층이나 지상층에 비해 제약이 있으나, 역세권 대단지 상가라는 점은 큰 장점입니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 시설

교통면에서 광주 지하철 1호선 돌고개역이 단지 바로 옆에 위치한 초역세권으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 환경 측면에서 양동초등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 해당 상가의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 고려 사항

지하 1층 상가의 경우 상권 활성화 정도에 따라 임차 수요의 편차가 클 수 있으므로, 현장 방문을 통해 실제 공실률 및 현재 운영 중인 업종 등을 면밀히 파악해야 합니다.

감정평가서상 임대차 관계가 '미상'이므로, 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 발생할 수 있는 명도 저항과 그 비용 및 기간을 투자 계획에 반영해야 합니다.

관리비 미납액은 소액이지만, 낙찰자가 공용부분을 승계할 가능성이 있으므로 이에 대한 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 광주광역시 내에서 개발이 완료된 대단지 아파트(반도유보라더퍼스트, 889세대) 내에 위치하며, 지하철 돌고개역 초역세권 입지를 갖춘 근린생활시설입니다.

지하층이라는 한계에도 불구하고, 주거 배후 수요가 확실하고 교통 환경이 매우 우수하다는 점이 큰 매력입니다. 현재 감정가가 주변 실거래가 대비 합리적인 수준인지 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

실수요자에게는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 사무실 또는 특정 업종(예: 스크린 골프, 요가/필라테스 등) 용도로, 투자자에게는 장기적인 자본 이득을 목표로 하는 안정적인 투자처로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 확실한 배후 수요: 889세대 대단지 아파트 내 상가

2. 우수한 교통 입지: 지하철 1호선 돌고개역 초역세권

3. 신축급 건물: 2021년 입주 건물로 깨끗한 시설 상태 (사용승인일 2022.03.31. 추정)

4. 비교적 낮은 감정가: 지하층 상가임을 감안하여 신중한 접근 필요

법원 정보

광주지방법원 경매10계