나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [12] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층12호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 2024.08.19.까지 관리비 174,620원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (12)

* 소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층12호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO (등기부상 부산동부신용협동조합으로 추정됨)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 2024.08.19.까지 관리비 174,620원 미납 상태

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 돌고개역이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층 상가 건물로, 외벽은 화강석 돌붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 페어글라스 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 부정형의 평지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 저촉, 중로1류(폭 20m-25m) 접합, 중로2류(폭 15m-20m) 접합입니다. 또한, 상대보호구역(2022-11-30, 광주양동초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.03.17. 접수된 부산동부신용협동조합 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 본 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 별도의 부담은 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음')

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사신명글로벌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

* 총 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 4,724,000,000원 (근저당권 2건, 압류 2건)

4. 상권분석

* 본건은 광주광역시 남구 월산동의 주상복합 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 일반 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 돌고개역과 인접하여 대중교통 이용객의 접근성이 좋습니다.

* 근린상가 및 사무실 등으로 이용 중인 점으로 미루어 보아, 지역 주민 및 인근 직장인을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 돌고개역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로에 접해 있어 자가용 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 반도유보라더퍼스트 아파트 단지 내 상가로, 주변 아파트 단지 및 상권 내에서 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 인근에 광주양동초등학교가 위치하여 일부 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 상가 용도 자체에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2024년 8월 19일까지 발생한 관리비 174,620원이 미납 상태로, 경매 낙찰 후 인수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 47억 2천 4백만원으로, 감정가 대비 상당한 금액의 채무가 설정되어 있습니다. 이는 경매 진행 상황 및 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 용도지역이 복합적으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 신축 인근 균열 문제: 월산동 신축 아파트 인근에서 지반 침하와 균열로 주민들이 불안해하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 지하철역 인근의 주상복합 지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 현재는 근린생활시설 및 사무실로 이용 중이며, 지역 내 수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 미납 관리비 존재 및 상당한 규모의 채무 총액은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상권: 돌고개역을 이용하는 유동인구 및 인근 아파트 단지 고정 수요 확보가 용이합니다.

* 안정적 용도: 근린상가로서 지역 경제 활성화와 함께 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 비교적 작은 면적으로 초기 투자 부담을 낮출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 실거래가, 임대 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 포함한 보다 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 전문가와 상담을 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.