나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [10] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층10호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [10] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층10호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경78055
• 주소: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층10호 (월산동,반도유보라더퍼스트)
• 감정가: 338,000,000원
• 최저가: 121,140,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층10호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 338,000,000원 | 최저가: 121,140,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

본 보고서의 대상 물건은 광주지방법원 2024타경78055 (10) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층10호이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 25.40㎡ (약 7.68평)이며, 건물면적은 41.32㎡ (약 12.50평)입니다. 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 0.00㎡로, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

본 물건의 감정가는 338,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자는 (OOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 소재한 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지(반도유보라더퍼스트) 내 상가 건물 지하층에 포함되어 있습니다. 주변은 근린상가와 아파트가 혼재된 주상지대이며, 안정적인 배후 세대를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 환경

지하철 1호선 돌고개역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있어 제반 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역에 속하여 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 돌붙임 및 몰탈위 페인트 마감이며, 내벽은 인테리어 및 몰탈위 페인트 마감으로 되어있습니다. 현재 근린생활시설 및 사무실로 이용중이라고 보고되었으나, 주의사항에 공실임이 명시되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

2.4. 상권 분석

물건이 대규모 아파트 단지 내 상가 지하에 위치한다는 점이 특징입니다. 돌고개역 인근 역세권의 배후 상권 역할을 수행하며, 주거 밀집 지역의 생활 밀착형 상가로서의 잠재력이 있습니다. 다만, 지하층 상가의 경우 지상층 대비 가시성이 낮아 특정 업종(예: 스크린 골프, 요가, 무인 창고 등)에 적합한지 검토가 필요하며, 현재 공실 상태이므로 새로운 임차인을 유치하기 위한 상권 분석 및 전략이 필수적입니다.

2.5. 생활 정보

인근에 광주양동초등학교 관련 상대보호구역이 설정되어 있어 교육환경 보호를 위한 법적 제한이 일부 있을 수 있습니다. 주변은 주상복합지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 지하철 역세권이라는 점에서 주거 편의성도 높습니다. 인근에 고압선이나 혐오시설 등 특기할 만한 부정적 요소는 발견되지 않아 양호한 주거 및 상업 환경으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각이므로, 토지 또는 건물만의 권리 변동 리스크는 없습니다.

3.2. 권리 관계 및 주의 사항

경매 기록상 임대 관계는 미상(미 상 임)이나, 현재 공실 상태로 보고되어 있어 임차인 관련 명도 리스크는 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 주의사항은 미납 관리비입니다. 2024년 8월 19일 기준 미납 관리비가 967,810원이며, 입찰자는 낙찰 시 공용 부분에 해당하는 관리비에 대해 인수 책임이 있을 수 있으므로, 입찰가 산정 시 이 금액을 필히 고려해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

- 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 모집 및 운영 개시까지 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

- 관리비 리스크: 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 미납 관리비는 최종 인수액을 높이는 요인이 됩니다.

- 지하층 상가 리스크: 지하층이라는 구조적 특성상 업종 선택에 제약이 있으며, 임차인 모집 난이도가 지상층에 비해 높을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 내 지하철 역세권의 대규모 주상복합 상가라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변에 안정적인 배후 주거 세대가 있으며, 주요 도로에 접해있어 접근성도 양호합니다. 다만, 지하층이라는 구조적 한계와 함께 현재 공실 및 미납 관리비가 존재하는 점은 리스크 요인입니다. 감정가 대비 실제 시장 가치를 면밀히 분석하고, 미납 관리비 및 향후 임차인 유치 비용을 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 보수적인 투자 전략이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 돌고개역 인근에 위치한 역세권 상가이며, 대단지 아파트의 배후 상권을 확보하고 있습니다.

- 토지 이용 가치: 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있어 잠재적인 개발 또는 용도 변경의 유연성을 가질 수 있습니다.

- 명도 용이성: 현재 공실로 보고되어 있어, 임차인에 대한 복잡한 명도 절차 없이 빠르게 운영을 시작할 수 있습니다.

- 가격 협상력: 미납 관리비 및 공실 상태를 감안하여 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계