나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [10] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층10호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 967,810원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산동부신용협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층10호

용도: 근린상가

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감

내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감

창호: 페어글라스창호

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

토지지분: 25.3958㎡ (약 7.68평)

건물면적: 41.32㎡ (약 12.50평)

건물지분: 41.3209㎡ (약 12.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 338,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(돌고개역)이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 인접 도로: 동측으로 소로1류(폭 10-12m), 북측으로 중로1류(폭 20-25m), 서측으로 중로2류(폭 15-20m)에 접합되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16)에 속하며, 도로 저촉 및 접합 상태가 양호합니다. 또한, 상대보호구역(광주양동초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (2023-03-17) 근저당권 (부산동부신용협동조합)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 등기부 현황

을1 (근저당권), 을2 (근저당권), 갑3 (압류), 갑4 (압류), 갑5 (임의경매개시결정), 갑6 (압류) 등은 모두 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

물건명세서 참고사항에 '공실임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 남구 월산동은 돌고개역 인근의 주상복합 지역으로, 근린상가 및 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

상가시동 지하1층 10호는 근린생활시설 및 사무실로 이용될 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 돌고개역이 있어 역세권의 일부로 볼 수 있으며, 도로망도 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

주변에는 아파트 단지들이 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건은 상대보호구역(광주양동초등학교)에 포함되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

돌고개역을 이용한 대중교통 접근성이 있으며, 인근에 상가 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 '공실임'으로 명시되어 있어, 낙찰 후에도 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 임차인 확보를 위한 별도의 노력이 필요합니다.

6.2. 관리비 미납

2024년 8월 19일까지 관리비 967,810원이 미납 상태입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수하거나 부담해야 할 수 있으므로 입찰 시 고려해야 합니다.

6.3. 지하층 특성

지하 1층 상가라는 점은 접근성이나 임대 수요 측면에서 지상층 대비 다소 불리할 수 있습니다.

6.4. 소각장 관련 이슈 (참고)

광주 남구 지역은 과거 쓰레기 소각장 건립과 관련하여 지역 주민들의 민감한 반응이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보이며, 관련 시설들은 주로 외곽 지역에 위치하는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동, 돌고개역 인근에 위치한 지하 1층 근린상가입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 상당 금액의 관리비가 미납되어 있어 초기 투자 비용 외 추가적인 지출이 예상됩니다. 주변 상권은 주상복합 지역으로 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있으나, 지하층이라는 점과 공실 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 돌고개역 인근의 입지로 향후 역세권 개발 또는 지역 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 인근 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 한 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

토지면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

건물면적: 41.32㎡ (약 12.50평)

인수 보증금: 0원

미납 관리비: 967,810원

주변 유사 상가 매매 사례(전용면적 38.07㎡, 지하1층)가 4억 8,000만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 1층 같은 지하1층이라는 특성이 있으며, 본건과는 면적 및 조건 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 현재 공실 상태 및 미납 관리비 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 향후 현장 조사, 최신 시세 및 임대료 분석, 유사 물건 낙찰가 비교 등을 통해 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 파악된 감정가와 거래 사례, 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.