나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [11] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층11호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 2024.08.19.까지 관리비 174,620원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (11)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층11호

용도: 근린상가

감정가: 274,000,000원

토지면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

토지지분: 20.6352㎡

건물면적: 33.58㎡ (약 10.16평)

건물지분: 33.575㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 특이사항

공동담보 물건임.

2024년 8월 19일까지 관리비 174,620원이 미납 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 돌고개역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 및 도로

토지는 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임. 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역임. 또한 소로1류(저촉), 중로1류·2류(접합)에 해당하며, 상대보호구역(광주양동초등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권(을1)임.

3.2. 등기부 현황

소유권 보존(갑1) 및 이전(갑2) 등기가 있으며, 다수의 근저당권(을1, 을2) 및 압류(갑3, 갑5), 임의경매개시결정(갑4)이 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매의 경우 매각으로 인해 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 4,724,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사신명글로벌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-14

* 확정일자: 해당사항 없음

* 배당신고일자: 해당사항 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수할 보증금은 0원임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 반도유보라 더 퍼스트 단지 주변 반경 2km 이내에 양동시장, 광주신세계백화점, 이마트 광주점, 롯데백화점 광주점 등 다양한 상업시설이 위치하여 유동인구 확보 및 소비 활동이 활발한 지역임.

4.2. 상권 특징

돌고개역을 중심으로 형성된 상권으로, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 연계되어 배후 수요가 안정적인 편임.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

인근에 월산초등학교, 양동초등학교, 무진중학교 등이 위치하여 교육 환경이 비교적 우수함.

5.2. 편의시설

돌고개역 초역세권에 위치하며, 단지 내 상업시설 및 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2024년 8월 19일까지의 관리비 174,620원이 미납 상태로, 입찰 시 잔금 납부 전 확인 및 정산이 필요함.

6.2. 혐오시설 유무

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설의 입지가 확인되지 않았음. 다만, 광주시 전반적으로 자원회수시설(쓰레기 소각장) 건립에 대한 논의가 진행되고 있으나, 이는 도시 계획 차원으로 해당 물건지에 직접적인 영향을 미치는 것으로는 파악되지 않음.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주 지하철 1호선 돌고개역 초역세권에 위치한 근린상가로, 주변 상업 및 주거시설과 연계되어 배후 수요가 확보된 입지임. 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교육 환경도 비교적 양호한 편임. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 다수 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 다만, 미납 관리비 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 돌고개역 초역세권의 우수한 교통 여건.

* 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

* 근린생활시설 및 사무실로 활용 가능한 다목적 공간.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음 (말소기준권리 이하).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정평가액(274,000,000원) 및 유사 물건의 경매 낙찰가, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시세 및 현장 조사 결과를 반영한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문적인 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.