나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [9] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층9호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [9] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층9호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경78055
• 주소: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층9호 (월산동,반도유보라더퍼스트)
• 감정가: 316,000,000원
• 최저가: 113,255,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가시동 지하1층9호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 316,000,000원 | 최저가: 113,255,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경78055 (9)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본건은 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층9호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 316,000,000원으로 책정되었습니다.

경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자는 OOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 23.77㎡ (약 7.19평), 건물면적은 38.67㎡ (약 11.70평)입니다.

토지 및 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하며, 근린생활시설 및 사무실로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급·배수설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

현재 2024.08.19. 기준으로 관리비 71,560원이 미납된 상태입니다.

기타 임대차 관계 등은 감정평가서상 '미상'으로 확인되어, 입찰 시 현장 조사 및 명도 협상에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

2. 입지 조건 및 교통 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치한 역세권 상가입니다.

주변은 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상지대(주거+상업지대)로, 기본적인 유동 인구가 확보되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며 인근에 지하철역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 도로 및 토지 이용 계획

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용 중입니다.

동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있어 도로 접근성이 매우 뛰어납니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 개발 및 관리 측면에서 우수한 입지입니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물 지분권이 아닌 온전한 소유권을 취득할 수 있는 일반적인 경매 물건입니다.

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 근저당 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

경매 컨설팅 관점에서 볼 때, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없을 것으로 예상되나, 임차인 여부에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 이용 상태(근린생활시설 및 사무실)와 지하층이라는 점입니다. 지하층 상가는 지상층 대비 접근성 및 가시성이 낮아 임차 수요와 임대료에 불리할 수 있습니다.

또한, '기타참고사항'에 임대관례가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도 대상자가 있을 경우 명도 진행에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

미납 관리비(71,560원)는 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 정확한 금액을 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 '반도유보라더퍼스트'는 아파트 단지 내 상가로, 고정 배후 수요(아파트 주민)가 탄탄한 상권입니다.

돌고개역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에는 일반 근린상가와 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 밀착형 업종에 적합합니다.

지하 1층이라는 점을 고려할 때, 외부 유동인구보다는 단지 내 주민들을 대상으로 하는 업종(예: 스크린 골프, 코인 노래방, 소형 사무실, 전문 학원 등)이 유리할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 기타

주변에 광주양동초등학교 관련 상대보호구역이 지정되어 있어, 교육 관련 업종에 대해서는 유리할 수 있으나, 유흥업 등 일부 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

감정평가서 요약상 주변 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 지하철 역 인근 주상복합 상가 특성상 양호한 생활 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 광주광역시 핵심 역세권 주상지대에 위치한 소형 근린생활시설로, 안정적인 배후 수요를 갖춘 우량 물건입니다.

다만, 지하 1층이라는 구조적 한계와 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다.

감정가가 시세 대비 합리적인 수준에서 책정되었다면, 저층 상가의 약점을 극복하고 적정 수익률을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 돌고개역 인근 초역세권 상가입니다.

풍부한 배후 수요: 대단위 아파트 단지를 배후에 둔 항아리 상권입니다.

다양한 용도 가능성: 근린생활시설 및 사무실로 이용 중이며, 학원이나 생활 밀착형 서비스 업종으로의 전환이 용이합니다.

도로 접근성 우수: 중로1류, 중로2류 등 주요 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계