나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [9] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층9호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 2024.08.19.까지 관리비 71,560원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가시동 지하1층9호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층

건축물 현황:

외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감

내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감

창호: 페어글라스창호

건물 이용 상태: 근린생활시설 및 사무실 이용중

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소방설비 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.77㎡ (약 7.19평)

토지지분: 23.769599999999997㎡ (약 7.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.67㎡ (약 11.70평)

건물지분: 38.675㎡ (약 11.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 316,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 2024.08.19.까지 관리비 71,560원 미납 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상지대임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 인근에 지하철역(돌고개역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 부정형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 소로1류(폭 10m-12m)와 접합, 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)와 접합, 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)와 접합되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강명훈

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-02

확정일자: 2024-01-16

배당신고일자: 2024-10-23

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

3.3. 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 월산1구역주택재개발정비사업조합 (2022-05-11)

소유권이전: 주식회사인컴플래닝 (2023-03-17, 매매)

말소기준권리: 부산동부신용협동조합 근저당 (2023-03-17, 채권최고액 3,324,000,000원)

기타 권리:

* 구묘연 근저당 (2023-11-06, 1,400,000,000원) - 말소

* 부산동부신용협동조합 임의경매개시결정 (2024-08-09, 2,807,970,796원, 사건번호: 2024타경78055) - 말소

* 파주세무서장 압류 (2024-09-04) - 말소

* 파주시 압류 (2024-10-04) - 말소

등기부채권 총액: 4,724,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본 건은 "돌고개역" 인근의 주상복합지대에 위치하며, 인근에 다양한 근린상가 및 아파트 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보가 가능한 지역임.

건물은 현재 근린생활시설 및 사무실로 이용중임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

광주 지하철 1호선 돌고개역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

5.2. 주변 편의 및 교육 시설

인근에 양동시장, 광주신세계백화점, 이마트, 롯데백화점 등 다양한 상업 시설 이용이 편리함. 또한, 광주 양동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있음.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 강명훈 씨는 전입일자(2022-06-02) 기준으로 대항력을 보유하고 있음. 보증금 30,000,000원으로 신고되었으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당 여부 및 낙찰자 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 미납 관리비

2024년 08월 19일 기준으로 관리비 71,560원이 미납 상태임. 이는 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 입찰 시 고려해야 함.

6.3. 높은 총 채무액

등기부 채권 총액이 4,724,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준임. 이는 공동담보 물건일 가능성이 있으며, 경매 진행 시 채권자 간의 배당 우선순위 등을 면밀히 파악해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동, 돌고개역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권의 입지적 장점과 주상복합지대의 배후수요를 가지고 있음. 건물은 근린생활시설 및 사무실로 활용되고 있으며, 교통이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 좋음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 미납 관리비, 그리고 등기부상 높은 총 채무액 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 특히 임차인의 보증금 관련 인수 여부와 배당 과정을 명확히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 돌고개역 인근으로 교통이 매우 편리함.

* 주상복합지대: 상가와 아파트가 혼재된 지역으로, 안정적인 배후수요 기대 가능.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 316,000,000원에 비해 토지 및 건물 면적이 상대적으로 작아 단위 면적당 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가될 수 있음.

* 개발 호재 가능성: 월산1구역 재개발 사업과 연관된 지역으로, 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 316,000,000원임.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인이 존재함을 고려할 때, 입찰가 산정 시에는 해당 임차인의 보증금 회수 여부 및 추가적인 인수 부담 가능성을 면밀히 검토해야 함.

따라서, 상기 정보만을 기준으로 할 때, 감정가 316,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, '인수 보증금'을 제외한 상태에서의 입찰가 산정이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.