나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [8] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층22호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 112,180원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (8)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층22호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 461,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산동부신용협동조합)

1.2. 면적

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.5312㎡ (약 6.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

- 공실임

- 2024.08.19.까지 관리비 112,180원 미납상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 돌고개역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지형상 및 도로상태

토지는 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 도로와 접하며, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023.03.17. 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 권리(근저당 을1, 을2, 을3, 임의경매 갑3, 압류 갑4, 갑5 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 류희주

보증금: 13,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024.05.20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2024.08.22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 문현우

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024.05.30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부채권 총액

5,204,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지

광주 지하철 1호선 돌고개역 역세권에 위치하며, 주변은 신축 아파트 단지와 기존 상가들이 혼재된 복합 상업지구입니다.

4.2. 배후 수요

단지 내 상가로서 반도유보라 더 퍼스트 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 하며, 역을 이용하는 유동인구 및 인근 지역 주민들을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

4.3. 업종 분석

근린상가 용도로, 소규모 점포, 사무실, 서비스업 등 다양한 업종이 입점 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1호선 돌고개역이 도보 거리에 위치하여 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 주요 도로와 인접하여 자가용 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설이 발달해 있으며, 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 용이합니다. 검색 결과에 따르면 단지 반경 2km 이내에 양동시장, 광주신세계백화점, 이마트 광주점, 롯데백화점 광주점 등이 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 입찰 후 공실 해소를 위한 임대 마케팅 및 공실 기간 동안의 운영 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미납 관리비

2024.08. 19. 기준 112,180원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 낙찰 후 정산 필요 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 물건이 경매에 포함되거나 추가적인 채무 관계가 있을 수 있어 채무 구조 확인이 필요합니다.

6.4. 임차인 권리 분석

두 명의 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰 후 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 보증금 반환 채권은 소멸되지 않으므로 임차인과의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구의 주요 지하철역 인근에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 배후 수요와 역세권 유동인구를 기반으로 한 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 최근 준공되었으며, 적정 면적을 갖추고 있어 소규모 창업이나 투자 목적으로 고려해볼 만합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 미납 관리비가 존재하고 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 돌고개역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.2. 배후 주거단지

인근의 대규모 아파트 단지가 안정적인 잠재 고객층을 형성하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.3. 소형 면적

건물 전용 면적이 약 11평으로, 소자본 투자자나 소규모 업종 창업자에게 적합할 수 있습니다.

8.4. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명도 및 재산권 행사가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현지 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율, 공실률, 주변 시세, 임대료 수준, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 본 물건은 감정가 461,000,000원에서 시작하며, 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 예상 임대수익률, 투자 회수 기간, 제반 부대 비용(취득세, 등록세, 법무사 비용 등) 및 추후 발생할 수 있는 유지보수 비용 등을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.