나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [8] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층22호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [8] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층22호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경78055
- 주소: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층22호 (월산동,반도유보라더퍼스트)
- 감정가: 461,000,000원
- 최저가: 165,223,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 근린생활시설
광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층22호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 461,000,000원 | 최저가: 165,223,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서: 광주 남구 월산동 반도유보라더퍼스트 상가
1.1. 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (8)
소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층22호
용도: 근린생활시설 (현황: 공실, 감정서상 이용상태는 근린생활시설 및 사무실)
감정가: 461,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
1.2. 면적 및 구조 현황
토지면적(지분): 22.53㎡ (약 6.81평) (토지 지분율: 2253.12)
건물면적(전용): 36.66㎡ (약 11.09평) (건물 지분율: 3665.9999999999995)
제시외면적: 토지/건물 모두 0.00㎡
건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 상가에이동 소재
건물 마감: 외벽은 화강석돌붙임 및 몰탈위 페인트마감, 창호는 페어글라스창호
1.3. 채권 채무 현황
소유자: (OOOOOOO
채무자: 주OOOOOOOOO
채권자: 부OOOOOOOOO (경매 실행 채권자로 추정됨)
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지조건 (최고의 입지)
본건은 광주광역시 남구 월산동의 대규모 재개발 단지인 '반도유보라 더 퍼스트' 아파트 단지 내 상가 지하 1층에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트와 상가 등이 혼재하는 주상지대로, 입주민의 고정 수요를 바탕으로 하는 항아리 상권의 특성을 가지고 있습니다.
2.2. 교통 상황
광주 지하철 1호선 '돌고개역' 남동측 인근에 위치하며, 단지 바로 앞에 돌고개역이 소재하는 초역세권 입지입니다. 상무대로와 인접해 차량 접근성이 우수하며, 광주역, 종합버스터미널 등 광역 교통망 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 매우 양호합니다.
2.3. 토지이용계획
토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역이 혼재하며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역이 상업 및 주거 기능이 복합된 핵심지역임을 방증합니다. 또한, 북측 중로1류(폭 20m-25m) 및 서측 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 우수한 도로 접근성을 확보하고 있습니다.
3. 상권 분석 및 생활정보
3.1. 상권 분석
본건은 총 889가구에 달하는 대규모 '반도유보라 더 퍼스트' 아파트의 단지 내 상가입니다. 지하 1층에 위치하나, 역세권 대단지 아파트의 풍부한 배후수요를 독점적으로 확보할 수 있는 위치입니다. 상가에이동 지하22호는 전용면적이 약 11평으로, 소규모 사무실, 근린생활시설(예: 개인 스튜디오, 독서실, 무인점포, 공방 등) 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.
3.2. 생활정보 및 주변 시설
단지 반경 2km 이내에 양동시장, 신세계백화점, 이마트, 롯데백화점 등 광주 핵심 생활 인프라가 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 양동초등학교(상대보호구역), 무진중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.
3.3. 혐오 시설 여부
대규모 주택재개발을 통해 조성된 단지 및 상권이므로, 통상적으로 주거 환경을 저해하는 대형 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)은 인근에 존재하지 않을 것으로 추정됩니다.
4. 권리 분석
4.1. 매각 물건 권리 관계
매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유자가 동일하거나 구분 소유적 공유 관계일 가능성이 높아 법정지상권 문제 발생 소지가 적습니다. 경매 구분이 '부동산임의경매'인 점으로 보아, 채권자(부OOOOOOOOO)의 근저당권 실행에 의한 것으로 추정되며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (최종 입찰 전 반드시 등기부등본 확인 필요)
4.2. 특이 및 주의 사항
공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 명도(인도) 과정은 비교적 수월할 수 있으나, 명도확인서를 통해 최종 점유 관계 및 예상 명도 비용을 사전에 산정해야 합니다.
미납 관리비: 2024.08.19.까지 미납 관리비 112,180원이 존재합니다. 이 금액은 공용 부분에 해당하는 경우 낙찰자가 인수할 책임이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관리 주체를 통해 정확한 미납 총액 및 미납 부분을 확인해야 합니다.
5. 잠재적 리스크 및 대응 방안
5.1. 주요 리스크
장기 공실 위험: 지하 1층 상가의 경우 지상층 대비 가시성이 낮아 장기 공실 위험이 존재합니다.
낮은 임차 수요: 근린생활시설의 용도로는 임차 수요가 한정적일 수 있습니다.
5.2. 대응 방안
적정 임대료 재산정: 주변 상가 시세를 면밀히 분석하여 공실 기간을 최소화할 수 있는 경쟁력 있는 임대료를 책정해야 합니다.
용도 변경/특화: 소규모 오피스(SOHO), 스터디 카페, 무인 점포 등 지하층 특성에 맞는 업종으로 특화하여 임차인을 유치해야 합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 광주 '반도유보라 더 퍼스트' 대단지 내 역세권에 위치하는 상가로, 입지적 측면에서 뛰어난 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 지하층이라는 물리적 한계와 현 공실 상태는 투자자가 해결해야 할 단기 리스크입니다. 감정가(461,000,000원)는 입지 가치를 반영한 것으로 판단되며, 1회 유찰 이후 매각가율에 따라 수익률을 크게 개선할 수 있는 기회 물건으로 평가됩니다.
6.2. 투자 포인트
역세권 대단지 상가: 광주 1호선 돌고개역 초역세권이자 889세대의 고정 배후 수요를 확보한 핵심 입지입니다.
재개발 신축 상가: 깨끗한 시설과 우수한 건물 상태는 향후 임차인 유치에 긍정적으로 작용할 것입니다.
저렴한 면적 확보: 약 11평의 전용면적으로, 소액 투자를 통해 핵심 상권의 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.
법원 정보
광주지방법원 경매10계