나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [5] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층19호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 858,665원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (5)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층19호

용도: 근린상가

감정가: 461,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.5312㎡ (약 6.81평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물 지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

1.2. 주의사항

* 본 물건은 현재 공실 상태입니다.

* 2024년 8월 19일까지의 관리비 858,665원이 미납 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동에 소재한 "돌고개역"에서 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린상가 및 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(광주양동초등학교)으로 지정되어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수 2023-03-17 근저당권 부산동부신용협동조합 (금액: 3,324,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 근저당권(을1) 이하로 접수된 모든 권리(근저당, 매매목록, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 명시되어 있지 않으며, 물건 명세서 상 '미상임'으로 기재되어 있습니다. 공실임을 감안할 때 현재 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 4,724,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 속한 "반도유보라 더 퍼스트"는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가는 아파트 거주민을 주요 고객층으로 하며 주변 근린상가 및 주택가와 어우러져 있습니다. 돌고개역이 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점도 일부 가집니다.

4.2. 업종 및 활용도

건축물대장 상 용도는 근린생활시설 및 사무실로 기재되어 있습니다. 지하 1층이라는 점을 고려할 때, 접근성이 용이한 소매점, 서비스업종, 또는 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

돌고개역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 존재하여 생활하기에 편리한 환경입니다.

5.2. 교육시설

본건은 광주양동초등학교의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 주거 및 상업 활동을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (예: 높은 입찰가, 권리관계 확인 미흡 등)

6.2. 공실 및 미납 관리비

현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 또한, 858,665원의 미납 관리비가 존재하므로, 낙찰 후 해당 금액의 처리 방안을 확인해야 합니다. (일반적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 집합건물의 경우 관리규약에 따라 인수될 수도 있으므로 필히 확인 필요)

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 47억 2천 4백만원으로 감정가(4억 6천 1백만원) 대비 상당히 높아, 채무 부담이 매우 컸던 것으로 판단됩니다. 이는 재매각 사유와 관련이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동의 역세권 아파트 단지 내 상가로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 재개발 지역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력도 기대해볼 수 있습니다. 권리 분석상 복잡한 인수 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 보입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 현재 공실 상태이며 미납 관리비가 존재하는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 돌고개역 인근의 역세권 입지

* 신축급 아파트 단지 내 상가로서 배후 수요 확보 용이

* 월산1구역 재개발 사업 등 지역 개발 잠재력

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점

* 재매각으로 인한 감정가 대비 합리적인 가격 취득 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 461,000,000원입니다. 재매각 물건이며 현재 공실 상태임을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금은 없으며, 미납 관리비는 낙찰 후 확인이 필요합니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 물건의 정확한 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있으나, 본 물건의 현재 상황을 고려할 때 감정가의 80~90% 수준에서 검토 가능하며, 3억 9천만원에서 4억 2천만원 사이에서 합리적인 가격을 제시하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 본인이 직접 현장 방문 및 추가 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.