나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [3] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층15호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [3] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층15호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경78055
• 주소: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층15호 (월산동,반도유보라더퍼스트)
• 감정가: 461,000,000원
• 최저가: 165,223,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층15호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 461,000,000원 | 최저가: 165,223,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (3)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층15호

용도: 근린생활시설 (상가)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권/채무관계: 채권자 부OOOOO, 채무자 주OOOOOOOOO, 소유자 (OOOOOOO

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 및 감정가

감정가: 461,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

제시외면적: 없음

2.2. 구조 및 이용 상태

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층.

외벽은 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감, 내벽은 인테리어 및 몰탈위 페인트마감 상태임.

이용상태: 현재 근린생활시설 및 사무실로 이용 중이며, **공실 상태임**.

특이사항: 감정평가서에 의하면 본건(15호)과 인접한 16호가 **각 호별 칸막이 등을 철거 후 일체로 이용 중**이나, 원상회복은 용이한 것으로 평가됨.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지조건

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '돌고개역' 남동측 인근에 위치하며, 광주 지하철 1호선 **돌고개역 1번 출구와 단지 바로 옆에 있는 초역세권**에 해당하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

주변은 아파트 단지와 근린상가 등이 혼재하는 전형적인 주상지대입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 상무대로, 광주역, 유스퀘어 등 광역 교통망 접근성도 우수하여 제반 교통상황은 양호한 편으로 판단됩니다.

3.2. 상권 분석

본건은 주상복합아파트인 '반도유보라 더 퍼스트'의 단지 내 상가 지하 1층에 위치합니다. 아파트 889세대의 고정 수요를 바탕으로 하며, 주변에 근린상가들이 밀집되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 지하철역 인근의 유동 인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

3.3. 생활정보 및 주변 환경

교육환경: 단지 근처에 월산초등학교, 양동초등학교, 무진중학교 등이 위치하며, 본건은 양동초등학교의 상대보호구역에 해당됩니다.

주요 인프라: 단지 반경 2km 내에 양동시장, 광주신세계백화점, 이마트 광주점, 롯데백화점 광주점 등 대형 상업시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역이 혼재하며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 개발 밀도 및 관리 측면에서 유리한 지역입니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 인근에 특별히 언급할 만한 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 소유자의 채무로 인해 강제 진행되는 일반적인 경매 물건입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물에 대한 소유권을 온전히 취득할 수 있어 권리 관계가 명확합니다.

임대관례: 기타참고사항에 **미상**으로 기재되어 있으나, 현재 **공실** 상태이므로 새로운 임차인 유치에 대한 부담은 있으나, 임차권리 분석에 대한 복잡성은 낮습니다.

4.2. 잠재적 리스크

공실 및 관리비 미납: 현재 공실 상태이며, **2024.08.19.까지 관리비 858,665원이 미납 상태**입니다. 낙찰자가 상가 관리 규약에 따라 해당 미납 관리비 중 공용 부분에 대한 책임을 부담할 가능성이 있습니다. 입찰 전 관리사무소 확인이 필수입니다.

호실 통합 이용: 본건(15호)과 인접 16호가 칸막이 철거 후 일체로 이용 중인 상태입니다. 낙찰 후에는 원상회복(칸막이 설치 등)이 필요할 수 있으며, 이에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다. 다만, 감정평가서상 원상회복이 용이하다고 판단되었습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 광주 지하철 1호선 돌고개역 초역세권에 위치하며, 대단지 아파트의 고정 수요를 확보한 근린생활시설로서 입지적 가치가 매우 우수합니다. 현재 공실 및 인접 호실과의 통합 이용 등 일부 리스크가 존재하나, 상업지역으로서의 높은 잠재력과 명확한 권리 관계(일괄 매각)를 고려할 때, 투자가치가 높다고 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 돌고개역 초역세권 상가로, 높은 유동 인구 흡수 및 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

배후 수요: 889세대의 대단지 아파트 '반도유보라 더 퍼스트'의 주 출입구 상가로, 고정적인 배후 수요가 풍부합니다.

용도 변경 및 활용: 근린생활시설로 활용 범위가 넓으며, 내부 원상회복이 용이하여 새로운 임차인의 요구에 맞추어 다양한 업종(사무실, 학원 등)으로 변경이 수월할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계