나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [3] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층15호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 858,665원 미납상태임
- 감정평가서에 의하면 에이동 지하 15호(목록4), 16호(목록5)는 각호별 칸막이 등을 철거 후 일체로 이용 중이나 원상회복이 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (3)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가A동 지하1층15호

용도: 근린상가

감정가: 461,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

토지지분: 22.5312㎡ (약 6.82평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치하며, 지하철 1호선 돌고개역에서 남동측으로 인접해 있습니다.

주변은 근린상가와 아파트 단지가 혼재된 주상지대로 형성되어 있습니다.

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 지하철 역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형의 평지로서 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 동측으로 소로1류(폭 10-12m), 북측으로 중로1류(폭 20-25m), 서측으로 중로2류(폭 15-20m)에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 상대보호구역(광주양동초등학교)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 을1 근저당권(부산동부신용협동조합, 2023-03-17, 3,324,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 경매 완료 시 을1 근저당권 이하 모든 권리(을2 근저당, 갑3 임의경매, 갑4, 갑5 압류)는 소멸됩니다.

소유권 보존 등기(갑1) 및 이전 등기(갑2)는 말소되지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 채권 총액은 4,724,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 상가는 돌고개역 인근의 주상복합 단지 내 상가로, 배후 주거단지와 유동인구를 동시에 확보할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

주변에 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 현재는 상가 A동 지하 1층 15호, 16호가 칸막이를 철거하여 하나의 공간으로 이용되고 있습니다.

근린생활시설 및 사무실 용도로 활용 가능하며, 기본적인 위생, 급배수, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태에 대한 특이사항으로, 칸막이 철거 후 일체로 이용 중이나 원상회복이 용이하다고 명시되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 돌고개역이 도보 거리 내에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 인근에 다수의 아파트 단지, 소규모 상가, 편의시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 시설: 광주양동초등학교가 인접해 있어 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 물건은 공실 상태로, 임대수익 발생까지 공실 위험을 감수해야 합니다.

* 미납 관리비: 2024년 8월 19일까지의 관리비 858,665원이 미납 상태로, 낙찰 후 추가적인 정산이 필요할 수 있습니다.

* 원상회복 비용: 지하 15호와 16호가 일체로 이용 중이며 칸막이가 철거된 상태이므로, 원상회복 시 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 원상회복이 용이하다고 평가되었습니다.

* 토지이용계획상 제한: 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류 저촉 등의 제한 사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부 채권 총액이 약 47억 원으로 매우 높습니다. 이는 채무자의 재정 상태가 좋지 않음을 시사할 수 있으나, 본 경매 절차와는 직접적인 무관하며 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동, 돌고개역 인근의 반도유보라더퍼스트 상가 A동 지하 1층 15호로, 근린상가 및 사무실 용도로 활용 가능한 집합건물입니다.

입지적으로는 역세권 및 주상지대라는 장점을 가지고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

현재 공실 상태이며 미납 관리비가 존재하고, 두 개의 호실이 통합 이용 중이나 원상회복은 용이하다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 향후 임대 및 운영 계획 수립 시 공실 위험, 원상회복 비용, 지역 제한 사항 등을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 가치: 돌고개역 초역세권으로 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 통합 활용 가능성: 두 개 호실을 터서 넓은 공간으로 사용할 수 있어 다양한 업종 유치가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 주변 주상지대의 특성상 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 경매 물건의 특성상 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 461,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 공실 리스크, 원상회복 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 하되 투자 목적과 수익률 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.