나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [1] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층3호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [1] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층3호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경78055 | 소재지: 광주광역시 남구 구성로8번길 6, 상가에이동 지하1층3호 (월산동,반도유보라더퍼스트) | 감정가: 427,000,000원 | 최저가: 153,037,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층3호

용도: 근린생활시설

감정가: 427,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: (OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 20.84㎡ (약 6.30평)

건물면적 (전용): 33.90㎡ (약 10.25평)

*본 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설(상가)이므로 건물면적은 전용면적으로 표기되었습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 소재

이용상태: 현재 근린생활시설 및 사무실로 이용 중임 (감정평가서상)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본 물건은 광주지하철 1호선 "돌고개역" 남동측 인근에 위치한 역세권 상가입니다. 대단지 아파트인 '반도유보라더퍼스트' 단지 내 상가로, 아파트 주민을 포함한 고정 수요와 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

본건 주변은 대규모 근린상가와 아파트 단지가 혼재하는 주상지대로, 상권 형성이 활발하게 이루어지고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 지하철역(돌고개역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 도로 현황으로는 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m), 동측으로 소로1류(폭 10m-12m)에 접하고 있어 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

2.3. 상권 분석 및 토지 이용 계획

본건의 용도는 근린생활시설로, 아파트 단지 내 상가의 특성상 기본적인 생활 편의 시설(학원, 미용, 식음료 등) 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당하여 주거와 상업 기능이 조화롭게 공존하는 지역입니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 장기적인 개발 및 관리 계획에 따라 안정적인 투자가 가능합니다.

2.4. 생활정보

본 상가는 889세대의 대단지 아파트인 '광주 반도유보라 더 퍼스트'의 단지 내 상가입니다. 인근에는 광주양동초등학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 포함되어 있어 유해시설 입주에 대한 제한이 따를 수 있습니다 (교육시설 관련 상업 시설에 유리).

지도상 검색 결과, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(대형 쓰레기 매립장, 주요 하수처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본 물건은 토지/건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건으로, 낙찰 시 소유권 취득에 별다른 문제점은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 매각대상은 '근린생활시설'이며, 현 이용상태는 '공실'입니다. 임차인 관련 정보는 감정평가서상 '미상'이므로, 향후 명도 진행 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 공실 및 관리비 미납: 현재 공실 상태이며, 2024년 8월 19일 기준 미납 관리비 794,010원이 존재합니다. 아파트 상가의 경우, 전 소유자의 공용 관리비 부분은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 정확한 미납 관리비 내역을 확인하고 이를 예상 인수 금액에 반영해야 합니다.

2. 지하층 상가: 본 물건은 지하 1층에 위치하여 지상층 대비 접근성과 가시성이 낮아 임대차 경쟁력이 다소 불리할 수 있습니다. 지하층 활용에 적합한 업종(스크린골프, 창고형 사무실, 일부 운동 시설 등)을 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 광주지하철 1호선 돌고개역 인근에 위치하며, 대단지 아파트를 배후에 둔 안정적인 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 제3종일반주거지역 및 준주거지역의 이점을 활용하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

현재 공실 상태 및 미납 관리비는 단기적인 리스크이나, 감정가가 4억 2천 7백만원으로 형성되어 있어, 유찰을 통해 가격적 메리트가 확보된다면 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 돌고개역 인근으로 유동 인구 흡수에 용이합니다.

2. 고정 배후 수요: 889세대 대단지 아파트의 단지 내 상가로 안정적인 고정 수요를 확보하고 있습니다.

3. 준주거지역: 토지이용계획상 준주거지역에 일부 포함되어 있어 상업적 활용도가 높습니다.

4. 낮은 초기 투자 비용 가능성: 지하층 상가의 특성상 지상층 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 가능성이 높아, 높은 임대수익률을 목표로 하는 투자자에게 유리합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계