나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [1] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 794,010원 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (1)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층3호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 427,000,000원

토지면적: 20.84㎡ (약 6.30평)

토지 지분: 20.837299999999995㎡ (약 6.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

건물 지분: 33.9038㎡ (약 10.25평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건축물대장상 건물 정보:

반도유보라 더 퍼스트 상가 A동 지하1층 3호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 소재하며, 지하철 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린상가와 아파트 단지가 혼재된 주상복합지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 지하철역이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 소로1류(폭 10-12m), 북측으로 중로1류(폭 20-25m), 서측으로 중로2류(폭 15-20m)의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 관련 도로 및 보호구역(광주양동초등학교)의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 해당 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리 (을2 근저당권, 갑5 임의경매개시결정, 갑6, 갑7, 갑8 압류 등)는 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 4,724,000,000원으로 확인되나, 이는 매각으로 인해 소멸되는 채무로 이해됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 광주광역시 남구 월산동 일대는 아파트 단지와 근린상가가 밀집한 주상복합 지역으로, 일상적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

돌고개역이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리하며, 주변 상가 및 아파트 단지를 배후 수요로 활용할 수 있습니다.

특별히 혐오시설이나 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 돌고개역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 마트 등을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 광주양동초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실: 현재 본 상가 물건은 공실 상태로, 임대 수익을 얻기 위해서는 새로운 임차인 확보가 필요합니다.

미납 관리비: 2024년 8월 19일까지 발생한 관리비 794,010원이 미납 상태입니다. 이 금액은 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 높게 기재되어 있어, 채권자의 변제 동향에 따라 경매 절차에 변동이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구의 역세권 상가로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리상의 부담은 없을 것으로 보입니다.

그러나 현재 공실 상태이며 미납 관리비가 발생하고 있다는 점은 향후 수익 창출에 있어 고려해야 할 중요한 부분입니다.

주변 상권 및 배후 수요를 고려할 때, 적절한 투자라면 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지 (돌고개역 인근)

주거 단지 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 확보 가능성

권리관계가 깨끗하여 인수 부담 적음

향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 427,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 미납 관리비, 주변 시세, 향후 임대 가능성 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사 및 심층적인 상권 분석이 필수적이며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.