나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78055 [4] 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층16호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "돌고개역" 남동측 인근에 위치하며 주변은
근린상가, 아파트등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 역이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층에 소재하는 제상가에이동 지하3호,지하5호,지하6호, 지하15호, 지하16호지하19호, 지하20호, 지하21호, 지하22호, 상가시동 지하9호, 지하10호, 지하11호, 지하12호로서
외벽: 화강석돌붙임, 몰탈위 페인트마감
내벽: 인테리어 및 몰탈위 페인트마감
창호: 페어글라스창호

이용상태

근린생활시설 및 사무실로 이용중임

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비,소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

인접 도로상태등

부정형 평지로서 주상용건부지로 이용중이며, 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16), 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

- 공실임
- 2024.08.19.까지 관리비 858,665원 미납상태임
- 감정평가서에 의하면 에이동 지하 15호(목록4), 16호(목록5)는 각호별 칸막이 등을 철거 후 일체로 이용 중이나 원상회복이 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78055 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산동부신용협동조합)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 1065 반도유보라더퍼스트 상가에이동 지하1층16호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 소재 상가 A동

이용상태: 근린생활시설 및 사무실로 이용중임 (현황 공실)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 461,000,000원

토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.5312㎡ (약 6.81평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물 지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 감정평가서에 따르면 상가 A동 지하 15호와 16호는 칸막이 등을 철거하여 일체로 이용 중이나 원상회복이 용이함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 남구 월산동에 소재하며, 지하철 1호선 "돌고개역"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린상가와 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 동측으로 소로1류(폭 10m-12m), 북측으로 중로1류(폭 20m-25m), 서측으로 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접합되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2022-11-16)에 해당합니다.

* 도로 관련: 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광주양동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 3월 17일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권 (을1, 권리금액 3,324,000,000원)입니다.

이하의 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 구묘연 근저당권 (을2), 부산동부신용협동조합 임의경매개시결정 (갑3), 파주세무서장 압류 (갑4), 파주시 압류 (갑5).

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 현재 공실 상태로, 임차인으로 인한 인수 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 광주광역시 남구 월산동의 주상복합지대로, 아파트 단지 및 근린상가들이 혼재되어 있습니다. 인근에 돌고개역이 위치하여 지역 상권 활성화에 기여할 수 있는 입지입니다.

4.2. 상권 특징

돌고개역 인근으로 유동인구가 어느 정도 있을 것으로 예상되며, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 상권 자체는 전통적인 도심 상권보다는 지역 주민 중심의 생활 밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 돌고개역 이용 가능. 차량 접근 용이.

* 편의시설: 인근 상가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 광주양동초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 위치합니다.

5.3. 기타

* 주위는 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 주상지대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본 물건은 현재 공실 상태이며, 향후 임차인 모집 및 공실 발생 위험이 존재합니다.

6.2. 미납 관리비

* 2024년 8월 19일까지 미납된 관리비가 858,665원 존재합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 비용이므로 확인이 필요합니다.

6.3. 구조적 특이사항

* 감정평가서에 따르면, 해당 호실(16호)과 인접 호실(15호)이 칸막이 철거 후 일체로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 다만, 원상회복은 용이한 것으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 남구 월산동의 지하철역 인근에 위치한 근린상가입니다. 교통 및 입지 면에서 유리한 측면이 있으며, 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 미납 관리비가 존재한다는 점, 그리고 내부 칸막이 철거 후 일체 이용 중이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다. 원상회복이 용이하다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

* 지하철역(돌고개역) 인근으로 역세권 상가의 잠재력을 지님.

* 주상복합지대로 배후 수요가 풍부한 지역.

8.2. 활용 가능성

* 상가 A동 지하 1층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 칸막이 철거 후 일체로 이용 중인 점을 활용하여 넓은 공간으로 임대하거나, 필요시 원상회복하여 개별 호실로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 461,000,000원을 기준으로 검토 가능합니다. 본 건은 공실 상태이며 별도의 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 임차인 모집 전략 및 초기 투자 비용(미납 관리비 등)을 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.