나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80256 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 181 제지하1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 "만성교" 남동측 인근에 위치한 통칭 "브리움포에버" 지하1층 101호로서 주변은 영산강변을 따라 음식점, 카페 등이 주를 이루는 상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로, 공영주차장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 지하1층 101호로서
·외벽 : 강화유리, 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등,
·내벽 : 몰탈위 페인팅 등,
·바닥 : 아스타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

공부상 용도는 소매점이며, 조사시점 현재 사무실, 창고 등으로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 건부지는 부정형의 자체평탄한 토지로 근린생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북측으로 폭 5M 내외, 남측으로 4M 내외의 아스콘포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(20200701_)(접합), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 감정평가대상 구분건물의 소유권대지권 비율은 등기사항전부증명서상 1443분의 49.2255(2021. 03. 30. 면적변경 등기), 토지대장 대지권등록부상 49.7419/1443(2020. 12. 07. 대지권설정)로 상이하며, 변동일자를 고려하여 등기사항전부증명서상의 면적비율을 기준으로 감정평가하였습니다.

물건 비고

- 2021.03.30. 면적변경 등기로 인해 등기사항전부증명서상 소유권대지권 비율은 49.2255/1443이나 토지대장 대지권등록부상은 49.7419/1443로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경80256 (1)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사리 181 제지하1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주광역시축산업협동조합

특이사항: 재매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.23㎡ (약 14.89평)

토지지분: 49.2255㎡ (약 14.89평)

건물면적: 68.94㎡ (약 20.86평)

건물지분: 68.94㎡ (약 20.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 지하 1층 101호)

* 사용승인일: 2020년 10월 27일

* 총 연면적: 3436.92㎡

* 대지권 면적: 1443㎡

* 건폐율: 51.19%

* 용적률: 171.35%

* 옥내 자주식 주차: 23대

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 "만성교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 영산강변을 따라 음식점, 카페 등이 주를 이루는 상가지대로서 주위환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량의 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장, 간선도로, 공영주차장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 건부지는 북측으로 폭 5M 내외, 남측으로 4M 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역, 제2종일반주거지역

* 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로1류 (폭 10m-12m)

* 기타: 개발촉진지구, 가축사육제한구역, 정비구역

* 역사문화환경보존지역: 객사리석당간(보물 505호), 남산리오층석탑(보물 506호), 담양 관방제림(천연기념물 366호) 인접

3. 권리분석

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3.1. 권리 관계 요약

등기부채권 총액 (감정평가서 요약 기준): 172,000,000원 (을1 근저당 72,000,000원 + 갑5 가압류 100,000,000원 + 갑6 임의경매 55,792,974원 - 총액은 권리 종류별 금액 합계임)

총 5건의 권리 내역이 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2020년 12월 31일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김재영

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-01-06

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

- 특이사항: 보증금 및 차임이 없으므로 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다.

* 임차인: 아이디어플랫폼주식회사

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): (정보 없음)

- 배당신고일자: 2024-10-30

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

- 특이사항: 보증금 10,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 배당신고를 하였으므로 배당 여부를 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 존재하며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 별도의 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 상권 특징

본건은 영산강변을 따라 형성된 상가지대에 위치하고 있습니다.

주변은 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

공부상 용도는 소매점이나, 조사 시점 현재 사무실, 창고 등으로 이용 중입니다.

주변 상권의 업종 구성을 고려하여 업종 선택 및 운영 전략 수립이 필요합니다.

담양군의 관광 자원과 인접해 있어 관광객을 대상으로 한 업종도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변 상가 밀집 지역으로 음식점, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 문화/관광 자원

본건 인근에 객사리석당간(보물 505호), 남산리오층석탑(보물 506호), 담양 관방제림(천연기념물 366호) 등 역사문화 유적이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되지 못한 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (예: 명도 저항, 권리관계 문제, 시장 상황 등)

6.2. 공부상 면적 차이

등기사항전부증명서상 대지권 비율(49.2255/1443)과 토지대장 대지권등록부상 비율(49.7419/1443)이 상이합니다. 감정평가는 등기부상 면적을 기준으로 하였으나, 추후 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 개발 제한 가능성

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 현황 용도와의 차이

공부상 용도는 소매점이나, 현재 사무실, 창고로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 또는 원상 복구 등에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 담양읍 상가지대에 위치한 근린상가로, 영산강변이라는 입지적 장점과 관광 자원 인접이라는 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 역사문화환경보존지역으로 인한 개발 제한 가능성, 공부상 면적 불일치, 그리고 현황 이용 용도와 공부상 용도의 차이는 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크들을 면밀히 검토하고, 명도 관련 제반 사항을 충분히 고려한다면 투자가치를 판단할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

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* 입지: 영산강변 상가지대로 잠재적 유동인구 확보 가능.

* 교통: 시내버스정류장, 간선도로, 공영주차장 인접으로 접근 용이.

* 관광 연계: 주변 관광 자원으로 인한 추가적인 방문객 유치 가능성.

* 가치: 재매각 물건으로 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

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인수 보증금: 0원

감정가: 121,000,000원

본건은 재매각 물건으로, 권리관계 상 인수되는 부담은 없으나, 재매각 이력을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 역사문화보존지역 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 96,000,000원 ~ 108,000,000원 범위에서 현장 조사 및 주변 시세 파악 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.