나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80256 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 181 제지하1층 제101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80256 [1] 전라남도 담양군 담양읍 객사리 181 제지하1층 제101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경80256 | 소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사3길 5-6, 제지하1층 제101호 | 감정가: 121,000,000원 | 최저가: 43,367,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80256 (1)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 객사리 181 제지하1층 제101호 (통칭 "브리움포에버" 지하1층 101호)

용도: 근린생활시설 (공부상: 소매점, 현 이용: 사무실, 창고 등)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 121,000,000원

토지면적 (대지권): 49.23㎡ (약 14.89평)

건물 전용 면적: 68.94㎡ (약 20.85평)

* 참고: 아파트가 아니므로 분양면적은 별도로 산정하지 않습니다. 본 물건은 건물 전용 면적을 기준으로 분석합니다.

1.3. 위치 및 주위환경 (감정평가 요약)

본건은 전라남도 담양군 담양읍 객사리 소재 "만성교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 영산강변을 따라 음식점, 카페 등이 주를 이루는 상가지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장, 간선도로, 공영주차장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 지하1층에 위치합니다.

2. 분석 사항

2.1. 입지조건 분석

본 물건은 담양읍 객사리에서도 영산강변 상업지역에 위치하며, 북측과 남측으로 아스콘포장도로에 각각 접하고 있습니다. 객사리 일대는 과거 담양의 행정과 상업의 중심지였던 곳으로, 현재도 담양군청 중심의 구도심 상권에 속합니다. 본건은 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접하는 등 상업용 토지로서의 기본 조건은 양호합니다. 역사문화환경보존지역(객사리석당간 등)으로 지정되어 있어 일부 건축 규제가 있을 수 있으나, 현재 존재하는 건물의 용도 활용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

2.2. 상권분석 및 이용 현황

본건은 공부상 용도는 소매점(근린생활시설)이나, 조사시점 현재는 사무실, 창고 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 객사리 일대는 구도심으로서 인구 밀집 지역이지만, 인구 감소 등으로 인해 상권이 다소 침체되어 재도약을 모색하는 단계에 있습니다. 주 소비층은 담양군청 직원 및 민원인들로 추정되므로, 행정기관과의 접근성이 상권 활성화에 중요한 요소로 작용합니다. 영산강변을 따라 음식점 및 카페 등이 주를 이루는 상가지대라는 점을 감안할 때, 향후 창고 용도보다는 소매점, 사무실, 또는 특정 목적의 휴게 시설 등으로 용도 전환을 모색하는 것이 바람직해 보입니다.

2.3. 권리분석 및 특이사항

본건은 토지/건물 일괄매각의 부동산 임의경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO이며 채권자는 광OOOOOOOOOOO입니다.

가장 큰 주의사항은 "대지권 비율 상이" 문제로, 등기부상 비율(49.2255/1443)과 토지대장상 비율(49.7419/1443)이 다릅니다. 감정평가는 변동일자를 고려하여 등기부상의 면적 비율(49.2255㎡)을 기준으로 진행되었으므로, 매각 후 소유권 이전등기 시 법률적 해석이나 행정적 절차에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분 전체를 매각하므로 소유권 자체의 문제는 없을 것으로 판단되나, 대지권 등록과 관련된 추후 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.4. 생활정보 및 주변시설 (혐오시설 포함)

본건 주변은 영산강변과 인접해 있어 자연 환경이 비교적 우수한 편입니다. 인근에 담양군청과 주요 간선도로가 위치하여 행정 및 교통 접근성이 양호하며, 공영주차장이 인접해 있어 주차 편의성도 갖추고 있습니다.

혐오시설 조사 결과, 해당 지역은 상업 및 주거 밀집 구역에 가까우며, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공단 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 구도심 상권의 특징상 노후화된 건물들이 혼재되어 있을 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 대지권 비율 상이: 앞서 언급했듯이 등기부와 대장상 대지권 비율이 상이하여, 명확한 소유 관계 확정을 위한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 감정가는 등기부 기준으로 산정되었음을 인지해야 합니다.

2) 지하층의 한계: 지하 1층이라는 점은 채광, 습기 관리, 접근성 등에서 지상층 대비 활용 및 가치 상승에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 현재 이용상태가 사무실, 창고 등으로 공부상 용도(소매점)와 다른 점도 확인해야 합니다.

3) 구도심 상권 침체: 객사리 상권이 과거 중심지였으나 현재는 활성화가 필요한 시점으로, 새로운 투자가 없으면 급격한 가치 상승은 어려울 수 있습니다.

3. 투자 전략 및 종합 의견

3.1. 투자 포인트

1) 저렴한 감정가: 건물 전용 면적 약 20.85평의 근린생활시설이 1억 2,100만원에 감정되어, 평당 단가가 비교적 낮게 형성되어 있습니다.

2) 상업지역 위치: 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 용도 변경 및 개발 가능성이 주거지역 대비 높습니다.

3) 우수한 교통 접근성: 만성교 인근 강변 상권이며, 간선도로 및 공영주차장 접근이 용이하여 영업용 시설로서 기본 인프라가 양호합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 담양읍 구도심 상업지역 내에 위치한 지하층 근린생활시설로, 토지/건물 일괄 매각이라는 점에서 안정적인 투자가 가능합니다. 다만, '대지권 비율 상이'라는 특이사항을 반드시 인지하고 입찰해야 하며, 낙찰 후에는 지하층의 단점을 극복할 수 있는 임차인(업종)을 유치하는 전략이 필요합니다. 현 이용 상태인 사무실/창고보다는 강변 상권의 특성을 살린 카페, 레저 관련 서비스업, 또는 특수 목적의 전시/판매 공간 등으로의 용도 전환을 통한 가치 제고가 중요합니다. 철저한 권리분석과 상권 활성화 가능성에 대한 판단을 전제로 한다면, 비교적 낮은 금액으로 상업지역 부동산을 확보할 수 있는 기회로 평가됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계