나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13731 [1] 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 비동 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "센트럴파크역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건내 2층 207호, 207-1호로서
(사용승인일: 2011.08.25)
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 페인팅 및 내부인테리어 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

공히 "근린생활시설(교회)"로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 E/V 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 광대로변, 북동측 및 남동측으로 중로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지),광로3류(폭 40m-50m)
(광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합),대로1류(폭 35m-40m)(보조간선)
(접합),경제자유구역,성장관리권역.

공부와의 차이

본건 기호(1)의 건축물대장 상 용도는 "교육연구시설(학원)"이나 현항 "종교시설"로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1번의 건축물대장 상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나 현황 상 목록 1,2번 하나의 교회로 이용중임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경13731 (1)

채권자: 전OOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 비동 2층207호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 174.67㎡ (약 52.84평)

토지지분: 174.6737㎡ (약 52.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 418.77㎡ (약 126.68평)

건물지분: 418.77㎡ (약 126.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 및 특이사항

감정가: 3,310,000,000원

특이사항: 유동화물건, 재매각

1.5. 특별매각조건

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "센트럴파크역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다. 인천지하철 1호선 센트럴파크역을 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지이용 및 도로상황

토지 형상은 사다리형으로 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측 및 북서측으로는 광대로변, 북동측 및 남동측으로는 중로변에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 대로1류에 해당하며 경제자유구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 전북은행의 근저당권(2019.04.01. 접수) 이하 모든 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

본건 매각물건에 대하여 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담(유치권, 지상권 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사킥스잉글리쉬, 유용국

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-18

확정일자: 2024-04-18

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전(2014.03.18.) - 미국인

* 소유권 이전(2019.04.01.) - 송도주예수교회

* 근저당(2019.04.01.) - 전북은행 (1,956,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당(2020.06.23.) - 전북은행 (108,000,000원) - 말소

* 근저당(2022.03.29.) - 전북은행 (483,000,000원) - 말소

* 근저당(2023.12.29.) - 리비스주식회사 (462,000,000원) - 말소

* 가압류(2024.07.05.) - 주식회사지테크코리아 (150,000,000원) - 말소

* 임의경매(2024.10.17.) - 전북은행 (2,161,799,448원) - 말소

등기부채권 총액: 3,159,000,000원

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 시설

본건은 송도 국제업무지구 내 중심 상업지역에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지와 센트럴파크, 업무시설, 교육시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 현황 용도 및 활용

건축물대장 상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현재는 '종교시설(교회)'로 이용 중입니다. 이는 본 건의 상가로서의 잠재적 가치와 실제 이용 현황 간의 차이를 시사하며, 향후 활용 방안에 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

인천지하철 1호선 센트럴파크역이 도보 가능한 거리에 있으며, 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 이는 상가로서의 집객력에 긍정적인 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

인천지하철 1호선 센트럴파크역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 병원, 은행 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주변 환경

본건은 송도 센트럴파크와 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 녹지 공간이 풍부합니다.

5.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주거 및 상업, 교육, 문화 시설 등이 조화롭게 배치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 문제

건축물대장 상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '종교시설(교회)'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 상가로서의 일반적인 임대차 및 수익률 분석과는 다른 접근이 필요합니다.

6.2. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성이 있습니다. 특별매각조건(보증금 20%)은 이러한 상황을 반영하는 것으로 보입니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 자산유동화전문회사(ABCP 등)가 경매를 진행하는 경우 일반 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으나, 제공된 정보 내에서는 특이사항은 없습니다.

6.4. 명도 관련

현재 교회로 점유 중인 것으로 파악됩니다. 권리상 문제는 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 핵심 입지에 위치한 상가 건물로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 가치를 지니고 있습니다. 센트럴파크역 인근의 우수한 입지 조건과 주변 개발 가능성을 고려할 때 투자 매력이 있는 물건입니다.

그러나 건축물대장 상 용도와 실제 현황 용도가 달라(학원 vs. 교회) 발생하는 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 합니다. 이러한 용도 불일치 문제를 해결하고 정상적인 상가로 활용할 경우 높은 임대 수익을 기대할 수 있으나, 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 핵심 상권 내 역세권 투자 기회

* 주변 대규모 주거 단지 및 국제업무단지의 풍부한 배후 수요

* 향후 개발 계획에 따른 자산 가치 상승 기대

* 현재 용도 불일치 문제 해결 시 높은 임대 수익률 확보 가능성

* 재매각으로 인한 가격 조정 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 3,310,000,000원입니다. 본 물건은 재매각 및 건축물대장 상 용도와 현황 용도 불일치 등의 리스크를 가지고 있으므로, 이러한 요소를 종합적으로 고려하여 시장 가격 및 투자 수익률을 분석한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 리스크 요인을 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.