나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22216 [1] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 산152-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경22216 [1] 경상남도 고성군 고성읍 신월리 산152-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경22216
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 산152-3
• 용도: 임야

통영지원 경매8계 2024타경22216 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 산152-3 | 감정가: 4,186,580,850원 | 최저가: 2,930,607,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경22216 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경22216 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 신월리 산152-3

용도: 도로

감정가: 4,186,580,850원

토지면적: 70484.00㎡ (약 21,321.26평)

토지지분: 68771.9506㎡ (약 20,804.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

건물 제시외면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 위치하며, '곡용마을회관'에서 서측 및 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재되어 있어 지역 특성이 다양하게 나타납니다.

교통 상황은 목록별로 차이가 있습니다. 기호 7)부터 12), 19), 23)부터 27)까지는 차량 접근이 가능하지만, 기호 1)부터 6), 13)부터 18), 20)부터 22)까지는 지적도상 맹지로 차량 접근이 불가능하며 인접 토지를 경유해야 합니다. 일부 필지는 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있으나, 전반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 경사지로 자연림, 휴경지, 법면, 주거나지(현 자연림), 도로 등으로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 도로 구역에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 여러 권리 관계 및 특이사항을 숙지해야 합니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 분묘기지권, 법정지상권, 선순위지상권 성립 여지가 있습니다. 특히 목록 지상 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점 유의해야 합니다.

- 지분 매각으로 인해 목록은 공유지분 토지이므로 공유자 지분 비율에 따라 면적이 사정되었으며, 정확한 위치 및 경계 확인이 어려울 수 있습니다.

- 목록[7~16, 18, 20~22] 필지의 경우 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

- 일부 필지(목록)는 타인이 점유하여 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

- 제시외 물건 및 건물에 대한 처리 방안이 명시되어 있습니다. 목록 지상 제시외 건물은 매각 제외되며, 목록 지상 관정은 매각 포함입니다. 해제 및 이동이 용이한 컨테이너, 구조물, 이동식 화장실 등은 매각에서 제외되었습니다.

- 지적도상 맹지인 필지가 다수(목록[1~6, 13~18, 20~22]) 존재합니다.

- 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 소재 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

- 지상의 수목 중 일부(목록)는 매각에서 제외되었으며, 관리 상태가 불량한 수목은 토지 평가 시 고려되었습니다.

- 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 농경지, 임야, 묘지 등이 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설이 분포하고 있습니다. '곡용마을회관' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 특화된 상권이라고 보기는 어렵습니다. 인근 신월리 해안도로를 따라 카페, 식당 등 소규모 근린시설이 일부 자리 잡고 있어 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 전반적으로 주거 및 농업, 임업 활동이 주를 이루는 지역 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에 '곡용마을회관'이 있으며, 농경지와 임야가 분포하고 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 일부 필지에 제한적이므로, 해당 필지 이용 시 인근 토지 이용 현황 및 도로 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 생활이 일반적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 접근성 문제 : 상당수 필지가 지적도상 맹지로 차량 접근이 어렵고, 인접 토지를 경유해야 합니다. 이는 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

- 권리 관계의 복잡성 : 분묘기지권, 법정지상권, 선순위지상권 등 복합적인 권리 문제가 존재하며, 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명한 부분은 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

- 농지취득자격증명 : 일부 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

- 토지 이용의 제약 : 습지, 폐기물 산재, 관리 불량 수목 등 토지 이용 및 개발에 장애가 될 수 있는 요소들이 존재합니다.

- 지적 경계 불명확 : 인접 토지와의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필요합니다.

- 타인 점유 : 일부 필지(목록)는 타인이 점유하고 있어 명도 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

- 도로구역 포함 : 일부 필지(목록)는 도로구역에 속해 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 공유지분 : 공유지분 토지의 경우, 다른 공유자와의 협의 및 정확한 지분 경계 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍 신월리에 위치한 대규모 토지(임의경매)입니다. 다양한 용도의 필지가 혼합되어 있으며, 자연림, 휴경지, 도로, 농경지 등 현재 이용 현황이 다채롭습니다.

다만, 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하고, 분묘기지권, 법정지상권 성립 여부 불분명, 타인 점유, 농지취득자격증명 필요 등 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제약이 많아 취득 후 활용에 상당한 주의와 추가적인 조사가 필요합니다. 제시외 물건 및 건물, 습지, 폐기물 등 현황도 상세히 파악해야 합니다.

개발 가능성이나 투자 가치는 지적 경계 명확화, 권리 관계 해소, 접근성 개선 등의 선결 과제 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 대규모 토지 확보 : 70,484.00㎡의 넓은 면적을 활용한 개발 또는 투자 잠재력을 가집니다.

- 지역 개발 가능성 : 고성군 지역 개발 계획 등과 연계하여 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (예: 고성군은 투자선도지구, 기회발전특구 조성 등 일자리 창출 및 인구 유입 정책 추진 중)

- 자연 환경 : 임야, 자연림, 경사지 등 자연 환경을 활용한 전원주택 단지, 휴양 시설 등으로의 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

- 경매 가치 : 권리 분석 및 현황 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주의사항: 본 물건은 복잡한 권리 관계와 제약 사항이 많으므로, 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의하고 상세한 현장 조사를 수행해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매8계