나이스옥션 법원경매 울산 2022타경102620 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 임야 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2022타경102620 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매6계 2022타경102620 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 | 감정가: 2,166,177,000원 | 최저가: 520,099,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2022타경102620 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2022타경102620 (1)

매각 대상: 토지 (임야) 및 구분건물 (아파트/오피스텔)

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야) 기본 현황

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164

용도: 임야

면적: 32,331.00㎡ (약 9,780.58평)

감정가: 2,166,177,000원

토지 지분율: 100%

건물: 없음

1.3. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호 (구분건물) 기본 현황

소재지: 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

용도: 주택 (단독주택으로 이용 중)

전용면적: 63.77㎡ (약 19.29평)

공급면적/분양면적: 해당 정보 없음

감정가: 해당 정보 없음 (토지 감정가만 명시됨)

구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상6층 건물 중 6층 601호

이용 상태: 주택 (단독주택으로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

위치: 울산광역시 울주군 서생면 화정리 소재 "술마마을회관" 북서측 원거리에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 전, 답, 임야 등으로 형성된 농림 지역입니다.

교통: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건은 맹지로서 인접 도로가 없어 접근성이 매우 제한적입니다.

이용 상태: 부정형의 완경사 토지로서 자연림 상태입니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

2.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

위치: 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 아파트 및 오피스텔 등이 밀집된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

도로: 본건 북측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

이용 상태: 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역입니다.

3. 권리분석

사건번호: 울산지방법원 2022타경102620 (1)

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOOOO)

소유자: (OOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 분묘기지권 존재 가능성.

주의사항:

1. 자생하는 임목은 본건 토지와 일괄하여 평가되었습니다.

2. 미확인 분묘가 존재할 수 있으므로, 입찰 시 반드시 현장을 확인하고 응찰해야 합니다.

3. 본건 토지는 맹지로서 접근성에 제약이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

본 임야는 자연녹지지역에 위치하며 주변이 농림 지역이므로, 현재 상업 활동이나 상권 형성과는 거리가 있습니다. 장기적인 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 별도의 상권이 형성되어 있지 않습니다.

4.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

강동초등학교 인근의 주거 및 상업 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 다양한 근린생활시설, 상업시설, 아파트 등이 밀집해 있어 생활 상권이 잘 발달되어 있으며, 주거지로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

가장 가까운 마을 편의시설은 "술마마을회관"이며, 본건과는 원거리에 위치합니다. 차량 접근은 가능하나 맹지이므로 진입로 확보가 선결 과제입니다. 자연녹지지역으로 쾌적한 환경을 제공하지만, 주거 및 생활 편의시설 접근성은 떨어집니다.

5.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

강동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건이 양호합니다. 단지 내 및 인근 상업시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

맹지로서 건축 또는 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인해 추가적인 비용과 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 분묘기지권 존재 가능성으로 인해 분묘 이장 등 예상치 못한 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 자생하는 임목은 일괄 평가되었으나, 분묘 확인 의무로 인해 추가적인 리스크가 존재합니다. 가축사육제한구역으로 인해 특정 축산업 관련 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 완경사 토지이므로 개발 시 공사 비용이 추가될 수 있습니다.

6.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명도시 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다. 해당 지역의 부동산 시장 변동성 및 관련 규제 변화 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 혐오시설 확인

7.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

주변 검색 결과, 해당 임야 소재지(서생면 화정리) 인근에 원자력 발전소 및 일부 공업 시설이 있으나, 본건 산164번지 바로 인근에서 직접적인 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 자연녹지지역으로 쾌적성을 유지하고 있으나, 향후 주변 개발에 따른 환경 변화 가능성은 주시할 필요가 있습니다.

7.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

해당 지역은 주거 및 상업 기능이 발달한 지역으로, 인근에 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 강동초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

8. 종합 의견

8.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

본 건 임야는 넓은 면적과 도시지역, 자연녹지지역이라는 점, 그리고 잠재적인 개발 가능성이 있다는 점에서 장기적인 투자가치가 있을 수 있습니다. 그러나 맹지, 분묘기지권 가능성, 개발 제한 등은 즉각적인 활용이나 시세차익을 기대하기 어렵게 만드는 요인입니다. 신중한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 개발 가능성을 탐색하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

본 건 구분건물은 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 모든 면에서 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 강동초등학교 인접은 교육 환경에 대한 가치를 더하며, 실수요자에게 매우 매력적인 물건입니다. 경매 물건으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상인 점은 명도 시 면밀한 확인 및 조치가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산164 (임야)

넓은 토지 면적으로 향후 개발 사업의 기반 확보 가능성이 있습니다.

도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 잠재적인 개발 용도에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

감정가 대비 유리한 조건으로 낙찰받을 경우, 장기 보유를 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9.2. 울산광역시 북구 산하동 센트럴 플레이스 6층 601호

초등학교 인접, 편리한 생활 환경 및 교통 요지를 갖춘 우량 입지입니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상되며, 임대 수익 또는 시세 차익 모두 기대 가능합니다.

경매 물건으로서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계