나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136806 [1] 서울특별시 구로구 구로동 92 하나세인스톤5차 제6층 제604호 다세대주택 경매

서울특별시 구로구 도림천로 336-1, 제6층 제604호 (구로동, 하나세인스톤5차) (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경136806(서울남부지방법원 경매3계). 감정가 202,000,000원, 최저가 27,112,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 136806 [1]
소재지	서울특별시 구로구 구로동 92 하나세인스톤5차 제6층 제604호
도로명주소	서울특별시 구로구 도림천로 336-1, 제6층 제604호 (구로동, 하나세인스톤5차)
용도	다세대주택
건물명	하나세인스톤5차
매각기일	2026.07.30
관할법원	서울남부지방법원 경매3계 ((02)2192-1333)
이용제한	대공방어협조구역, 교육환경보호구역, (접함)학교, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 도시지역, (접함)제3종일반주거지역, (접함)제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역, (접함)소로3류(폭 8m 미만)

서울특별시 구로구 구로동 92 하나세인스톤5차 제6층 제604호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	11.05㎡ (3.34평)
건물면적	19.34㎡ (5.85평)

금액

감정가	202,000,000원
최저가	27,112,000원 (감정가 대비 14%)
입찰보증금	2,711,200원 (10%)
유찰횟수	9회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.02.11	202,000,000원	유찰
2차	2025.03.26	161,600,000원	변경
2차	2025.08.05	161,600,000원	유찰
3차	2025.09.23	129,280,000원	유찰
4차	2025.10.30	103,424,000원	유찰
5차	2025.12.10	82,739,000원	유찰
6차	2026.02.04	66,191,000원	유찰
7차	2026.03.25	52,953,000원	유찰
8차	2026.04.30	42,362,000원	유찰
9차	2026.06.16	33,890,000원	유찰
10차	2026.07.30	27,112,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2024.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 "대림역"북서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 오피스텔, 학교, 상업용부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 대림역이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.
건물의 구조: 기호(가)는 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일:2013.10.24)

외 벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

기호(나)는 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2013.10.24)

외 벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.
이용상태: 기호(가)는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(별첨"내부구조도" 참조.)

기호(나)는 집합건축물대장상 문화및집회시설(예식장:사무소)로 되어있으며,
현재 종교시설(상호:재한조선족교회)로 이용중임.(별첨"내부구조도" 참조.)
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 주차시설 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 평지의 토지로서, 공동주택, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 약 4m 도로에 접하며, 이를 통해 도림천로와 연결되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1),(2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역도시지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기호(2)는 소로3류(폭 8m 미만)(접합)임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계는 미상임.

-기호(나)는 집합건물등기사항전부증명서상 소유권이전청구권가등기가 되어있는바
경매 진행 시 재확인 및 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	84건	71%	215,032,379원
최근 6개월	144건	75%	215,186,712원
최근 12개월	312건	76%	206,577,174원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136806 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 92 하나세인스톤5차 제6층 제604호

건물명: 하나세인스톤5차

용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 공동주택, 문화 및 집회시설 등 복합용도)

사용승인일: 2013.10.24

1.3. 면적 및 가치

감정가: 202,000,000원

토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

토지지분: 11.05㎡ (약 3.34평)

건물면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

건물지분: 19.34㎡ (약 5.85평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.4. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제6층 제604호

외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 "대림역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 학교, 상업용부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 대림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

동측으로 약 4m 도로에 접하며, 이를 통해 도림천로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (2014.03.13. 채권총액 480,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 2번 주택임차권 (신무송, 보증금 125,000,000원, 전입일자 2013.11.28, 확정일자 2015.05.21)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

을구 1번 근저당권, 갑구 3번 가압류, 갑구 4-8번 압류, 갑구 9번 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 신무송: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2013-11-28, 확정일자 2015-05-21, 배당신고일자 2015-09-11. 대항력 있음. (보증금 인수 가능성 있음)

* 신지영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-01. 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 총계

125,000,000원 (신무송)

3.6. 특이사항

대항력 있는 임차인 신무송의 보증금 125,000,000원은 배당 결과에 따라 잔액을 인수할 수 있습니다.

'기호(나)' 건물에 소유권이전청구권가등기가 존재하므로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 구로동 92번지 일대는 공동주택, 오피스텔, 학교, 상업용 부동산 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지역입니다.

비교적 활성화된 지역으로 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 대림역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 상업 시설과 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주상복합 지역으로 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인 신무송의 보증금 125,000,000원 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 지분 매각

토지 및 건물 지분 매각으로, 향후 다른 지분권자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 발생하거나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 복합 용도 건물

건물이 공동주택, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등 복합 용도로 사용되고 있어, 각 용도별 건축법규 및 관리 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 기타 권리 사항

'기호(나)' 건물에 대한 소유권이전청구권가등기 존재 여부는 추가 확인이 필요하며, 이는 본 물건과 연관될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 대림역 인근에 위치한 다세대주택 지분(전용면적 약 5.85평)으로, 감정가는 202,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 신무송(보증금 125,000,000원)이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있다는 점입니다.

또한, 토지 및 건물 지분 매각이라는 점과 건물 자체의 복합 용도(주택, 근생, 문화집회시설)는 투자를 결정하기 전에 면밀한 분석이 필요합니다.

권리 분석 결과, 인수되는 임차인 보증금을 고려할 때 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 2호선 대림역 인근으로 교통 접근성이 우수하여 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 잠재적 메리트

인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 실질 투자 비용을 고려하여, 시세보다 합리적인 가격에 매수할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

8.3. 안정적인 임대 수익 추구 (단, 명도 및 재임대 고려)

임차인 인수 후 명도 및 재임대가 원활히 이루어진다면, 소형 면적에 대한 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 6.58평, 21.75㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 299,900,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산된 평당 가격은 약 4,557만원(13,788,500원/㎡)입니다.

본건의 전용면적 19.34㎡(약 5.85평)에 이 시세를 적용하면, 대략적인 시장 가치는 약 266,800,000원(19.34㎡ * 13,788,500원/㎡)으로 추산됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 202,000,000원이나, 인수해야 하는 임차인 보증금은 125,000,000원입니다.

만약 시장 가치가 약 266,800,000원으로 추정된다면, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

총 투입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (최악의 경우 전액 인수 가정)

시장 가치 >= 입찰가 + 인수 보증금

입찰가 <= 시장 가치 - 인수 보증금

입찰가 <= 266,800,000원 - 125,000,000원 = 141,800,000원

상기 분석 및 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

9.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

10. 참고사항

본 보고서는 제공된 정보와 최신 시장 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.

특히, 임차인과의 협상, 배당 현황 확인, 건물 관리 상태 등은 낙찰 후 인수 금액 및 투자 수익에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.1.물건 기본정보