나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8311 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2011 213동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.07.15

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층으로
<사용승인일 : 2016.08.08.>
외벽 : 외단열미장마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

건물만 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8311 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2011 213동

신 주소: 제주특별자치도 제주시 협재2길 37-1

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층

사용승인일: 2016년 08월 08일

용도: 단독주택

1.3. 토지 정보

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

매각 대상: 건물만 매각

참고: 본 경매는 건물만을 대상으로 하며, 토지 소유권은 포함되지 않습니다.

1.4. 감정가

감정가: 167,161,920원 (1억 6,716만 1,920원)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

주요 도로 접근성은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.2. 편의시설

인근 지역은 제주 서부 해안 지역으로 관광 명소 및 생활 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

2.3. 교육시설

인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

2.4. 혐오시설

주변에 유해하거나 혐오시설이 대규모로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 13일자 주식회사피피비스튜디오스의 전세권설정 (300,000,000원)입니다.

이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 성립할 여지가 있습니다. (법정지상권 가능성)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사피피비스튜디오스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2023-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항

본 경매물건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권은 포함되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보 분석 결과, 인근 협재리 지역의 최근 다세대/연립주택 매매가는 면적 및 건축연도에 따라 차이가 컸습니다.

2021년 건축된 66.48㎡ 다세대주택이 2025년 5월 24,500만원에 거래되었으며, 이는 약 368만원/㎡ 수준입니다.

2004년 건축된 49.14㎡ 연립주택은 2026년 4월 5,500만원에 거래되어 약 112만원/㎡ 수준입니다.

본 건은 2016년 건축된 단독주택 (84.94㎡)으로, 건물만 매각되는 특성상 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정가 1억 6,716만원은 ㎡당 약 197만원 수준으로, 주변 시세와 비교 시 건물만 매각되는 점을 고려하면 다소 높은 수준일 수 있습니다.

4.2. 건물 유형

주변에 다세대, 연립주택 등이 혼재되어 있으며, 본 건은 단독주택이나 토지 미포함 매각 대상입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로, 2016년 08월 08일 사용승인되었습니다.

외벽은 단열미장마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 마루 및 타일 마감 등 일반적인 주택 마감 상태를 보입니다.

창호는 하이샷시창이 설치되어 있습니다.

현장 조사 시 관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 탐문, 건축물 현황도 등을 기준으로 평가되었으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

5.2. 부대시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 천장형 시스템 에어컨, 가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물은 없습니다.

5.3. 주변 주거 환경

제주 서부의 협재 해변 인근에 위치하여 관광지로서의 장점과 함께 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 따라, 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지 소유자와의 관계에서 잠재적인 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 현장 확인 곤란

현장 방문 시 소유자 및 관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 및 탐문 조사 기준으로 평가되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 건물만 매각

토지 소유권이 포함되지 않은 건물만 매각되는 특수한 경우로, 건물 가치 외 토지 이용에 대한 권리 관계 및 추가 부담 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍 협재리에 위치한 2016년 사용승인된 단독주택 건물입니다.

건물 면적은 84.94㎡이며, 현재 건물만 매각되는 상태입니다.

권리상 특이사항은 건물 전세권이 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 보증금 및 차임 없이 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 토지 소유권 없이 건물만 매각된다는 점과 법정지상권 성립 가능성입니다. 이는 향후 토지주와의 관계, 건물 이용 및 처분에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

현장 확인이 제한적이었던 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세는 다세대, 연립주택과 비교 시 면적과 건축연도에 따라 편차가 크며, 건물만 매각되는 본 건과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

제주 서부 관광 중심지인 협재리에 위치하여 향후 관광객 수요를 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다 (다만, 법정지상권 등 토지 이용권 확보 여부가 관건).

비교적 신축(2016년) 건물이라는 점은 장점이 될 수 있습니다.

건물만 매각되므로, 토지 소유권 분쟁이 없는 신축 건물로서의 가치를 낮게 평가하여 공격적인 입찰이 가능하다면 시세차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 167,161,920원

본 건은 토지 미포함 건물만 매각되며, 법정지상권 성립 가능성 등의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 현장 내부 확인이 제한적이었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가(1억 6,716만원) 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 건물(면적, 건축연도)의 시세 분석 및 위험 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 약 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원 범위로 제안합니다.

참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 가치는 현장 조사, 법률 자문, 입찰 당시 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 법정지상권 관련 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.