나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1410 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1)은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광동보건진료소' 남측 근거
리에 위치하며, 주위는 전, 과수원 등의 농경지, 임야, 일부 관광시설 등으로 형성된 마을
인근 농경지대임.

위치 및 주위환경

본건(기호 2)은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 '서광초등학교' 남서측 인근에
위치하며, 주위는 전, 과수원 등의 농경지 및 일부 공장용지, 주택 등으로 형성된 마을 인근
농경지대임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 근거리에 주간선도로인 평화로(1135호선 지방도)와 중산
간서로(1136호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 평화로(1135호선 지방도)와 중산간
서로(1136호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

남서향의 미미한 경사지대에 소재하는 사다리형에 유사한 부정형 토지로서, 자체지반은 대체
로 평탄하나, 중앙부는 북동측의 도로 대비 다소 고지로서, 농경지(전)로 이용 중이며, 북동
측의 일부는 현황 도로로 추정되나, 위치 및 면적 등의 상세 내역의 확인은 별도의 측량을
요함.(별첨 항공사진 및 지적개황도 참조)

형태 및 이용상태

북동향의 미미한 경사지대에 소재하는 부정형의 토지로서, 별첨 '항공사진' 및 '사진'과 같
이 남측 부분은 도로 대비 대체로 평지인 과수원 및 창고시설의 부지로 이용 중이며, 북측
부분은 석축으로 조성되어 도로 및 인접지 대비 완경사지 내지 고지인 전(휴경지) 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 지적상 노폭 약 6m 내외, 현황 노폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

인접 도로상태

본건의 북동측으로 노폭이 불규칙한 지적상 도로와 접하나, 실제 통행은 본건이 일부 포함된
노폭 약 2.5m 내외 콘크리트 포장의 현황 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<
제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-
30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<
제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-
30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 중 과수원 부분의 경계에 철파이프조의 방풍망이 설치되어 있음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건 경계의 일부에 담장(겹담)이 설치되어 있으며, 일부 지상에 별첨 '사진'과 같이 폐
기물로 추정되는 동산이 산재함.

② 본건의 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
외, 내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등,
바닥: 콘크리트 노출 마감 등,
창호: 알미늄샷시창호 등임.

이용상태

창고로 이용 중임.

설비내역

기본 전기설비 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건번호: 제주지방법원 2025타경1410 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 834,245,500원

토지면적: 3204.00㎡ (약 969.22평)

건물면적: 101.50㎡ (약 30.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 일부 관광시설, 공장용지, 주택 등으로 형성된 마을 인근 농경지대입니다. 구체적으로는 '서광동보건진료소' 남측 근거리 또는 '서광초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 지방도인 평화로(1135호선)와 중산간서로(1136호선)가 인근에 있고 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3.토지 형태 및 이용상태

토지는 남서향 또는 북동향의 완경사지에 소재하는 부정형 토지입니다. 자체 지반은 대체로 평탄하나, 일부 지역은 도로 대비 다소 고지입니다. 현재 농경지(전), 과수원, 창고시설 부지 등으로 이용 중입니다. 일부 현황 도로로 추정되는 구역이 있으나 상세 면적 확인은 별도 측량이 필요합니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 현황 노폭은 약 3m 내외입니다. 북동측으로는 노폭이 불규칙한 지적상 도로와 접하나, 실제 통행은 본건이 일부 포함된 노폭 약 2.5m 내외의 콘크리트 포장 현황 도로를 이용합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부/전부 제한), 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제한이 있습니다.

1.2. 6.주변 시설

* 가까운 편의시설: 서광동보건진료소, 서광초등학교 등이 인근에 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 인근 공장용지 등의 개발 여부에 따라 변화 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 제주안덕농업협동조합의 근저당권(금600,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 2025년 7월 2일 접수된 제주안덕농업협동조합의 임의경매로 인해 본 경매가 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 기타 참고사항에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 그 권리관계는 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역에 위치합니다. 인근에 마을이 형성되어 있으며, 일부 관광시설, 공장용지, 주택 등이 혼재되어 있어 지역 특성에 맞는 개발 또는 이용이 가능할 것으로 보입니다. 농업 및 동물, 식물 관련 시설 용도로 현재 이용 및 감정평가된 점을 고려할 때, 해당 업종과의 연계성을 고려한 상권 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 서광동보건진료소, 서광초등학교 등이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 제주 내 이동이 비교적 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지는 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 낙찰 불허가 사유가 될 수 있습니다. 사전에 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 있거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 개발 제한 구역(가축사육제한, 공장설립제한, 보전지구 등)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 부동산 현황: 토지 일부에 건축자재, 기계, 석재 등이 야적되어 있고, 철파이프 방풍망 및 그물망 펜스 시설이 설치되어 있습니다. 또한, 제시외 물건으로 파이프조 렉산지붕 단층 기계실이 있으나 매각에서 제외됩니다. 이러한 부분들은 명도 및 활용에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 감정가는 8억 3천만 원대입니다. 넓은 토지 면적과 건물을 일괄 매각하며, 교통 접근성은 양호하나 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한과 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 가지고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 이점과 관광 산업 연계 가능성.

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로 평가되어 관련 사업에 적합.

* 상대적으로 넓은 토지 면적을 활용한 개발 또는 사업 확장 잠재력.

* 농업 관련 기반 시설 또는 부지로서의 활용 가치.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 834,245,500원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래 사례, 토지 및 건물 상태, 농지 취득 관련 제약 조건, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가 이하의 저가 입찰을 시도하거나, 시장 상황에 따라 경쟁률을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사와 전문가 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.