나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8368 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3944 지중해빌 가동 1,2층 101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 ""귀덕2리사무소"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도 및 해안주변 주택 및 농경지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층건내 1,2층 101호로서
[사용승인일: 2016.09.27]

외벽 : 외장타일붙임, 몰탈위페인팅마감 등이며,
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등이며,
바닥 : 마루깔기, 타일붙임 등이며,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 데크시설 및 현관 확장되어 있음.

물건 비고

제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ) 포함, 데크시설 포함 평가, 제시외 건물(감정평가서상 ㅁ) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8368 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사신한은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3944 지중해빌 가동 1,2층 101호

용도: 연립주택

사용승인일: 2016년 09월 27일

건축물 정보: 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층건 중 1층 101호

토지면적: 270.02㎡ (약 81.7평)

건물면적: 41.10㎡ (약 12.4평)

감정가: 300,260,000원 (30,026만원)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ) 및 데크시설 포함 평가되었으며, 제시외 건물(감정평가서상 ㅁ)은 매각 제외임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 "귀덕2리사무소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지방도 및 해안변 주택가 및 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 01월 22일 접수된 신한은행 근저당 (을5) 입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 266,525,458원입니다.

* 소유권 이전:

* 원두식 (2018.01.17)

* 김민영 (2021.01.22, 매매 280,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 신한은행 근저당 (2021.01.22, 201,600,000원, 말소기준)

* 신한카드 가압류 (2024.05.30, 11,728,601원)

* 농협은행 가압류 (2024.08.13, 8,207,141원)

* 케이비캐피탈 가압류 (2024.08.28, 16,989,448원)

* 한국캐피탈주식회사 가압류 (2024.11.12, 28,000,268원)

* 주식회사신한은행 임의경매개시결정 (2025.07.02, 168,739,208원)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

임차인 정보상 임대차 관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 보증금 미회수 위험은 적습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 있을 수 있으니 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제주도의 주거 및 농경지, 해안이 혼재된 지역으로, 생활권은 귀덕리 및 인근 지역을 중심으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 위치할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 41.53㎡)의 연립주택이 2025년 12월 12,750만원, 2026년 3월 11,800만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,180만원 ~ 1,275만원 수준입니다.

본건의 감정가는 300,260,000원으로, 건물면적(12.4평) 기준 평당 약 2,420만원, 토지면적(81.7평) 기준 평당 약 367만원입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.3. 주변 시설 정보

본 물건은 귀덕2리사무소 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택 및 농경지가 분포하고 있습니다. 제주 서부 해안 지역의 관광 명소와 접근성이 좋으나, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 귀덕2리사무소 등 행정 및 지역 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근 지역 내 초등학교, 중학교 등 학군 정보 확인 필요.

* 의료시설: 제주시내 종합병원 및 병의원 이용 가능.

* 교통: 지방도 및 해안도로 인접, 버스정류장 도보 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설: 감정평가에 포함된 제시외 건물(ㄱ~ㄹ) 및 데크시설의 정확한 현황 파악이 필요하며, 매각 제외되는 제시외 건물(ㅁ)과의 구분을 명확히 해야 합니다.

* 유동화/공동담보 물건: 권리관계가 복잡할 수 있으므로, 인수될 수 있는 권리나 추가 부담이 있는지 세심한 검토가 필요합니다.

* 명도: 임차인 현황 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서부 지역의 주택 및 농경지 혼재 지역에 위치한 연립주택입니다. 2016년에 사용 승인되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 토지이용계획상 일부 규제가 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 권리관계 자체는 비교적 명확하나, 제시외 건물 평가 및 임차인 현황 등 추가적인 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 연립주택으로, 지역적 희소성을 가질 수 있습니다.

* 건축 연차가 비교적 신축(7년차)으로, 즉시 활용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

* 토지 면적(약 81.7평)이 건물 면적(약 12.4평) 대비 넓어 토지 가치를 고려할 수 있습니다.

* 주변 관광지 및 신공항 건설 등 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,260,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 주택이 11,800만원 ~ 12,750만원 수준으로 거래되고 있어 감정가와의 차이가 상당합니다.

경매 물건의 특성, 제주 지역의 최근 낙찰가율(약 70~80% 추정) 및 시장 상황, 그리고 본건의 입지 조건과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가의 60~70% 수준에서 검토하는 것이 타당해 보입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원으로 산정합니다.

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.