나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50509 [1] 전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-74 주건축물 1동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 ""완도초등학교"" 서측 인근에 위치한
구분건물[아파트(원룸형)] 부동산으로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이
소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 310호, 309호로서,
외벽: 콘크리트몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로에, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합),
중로1류(폭 20m~25m) (2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한),
상대보호구역,역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건은 공부상 제310호, 제309호이나, 현황은 각 현관에 제1310호, 제1309호로 표시되어
구분되어있으니, 경매 업무 진행시 참고하시기 바람. (건물 내 모든 호에 적용 됨.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 제310호이나 현황은 현관에 제1310호로 표시되어 구분되어 있음(건물 내 모든 호에 적용 됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경50509 (1)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-74 주건축물 1동 3층310호

용도: 아파트 (원룸형)

감정가: 68,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (안재섭)

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.58㎡ (약 5.92평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 합산 면적: 26.56㎡ (약 8.03평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 완도홈스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 10층 (본건 3층)

사용승인일: 2021-06-02

주요 용도: 아파트(원룸형) 및 제2종근린생활시설(사무소)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건

대항력 있는 임차인 존재

공부상 제310호이나 현황은 현관에 제1310호로 표시되어 구분되어 있음 (건물 내 모든 호에 적용)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 "완도초등학교" 서측 인근에 위치한 구분건물[아파트(원룸형)]입니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북동측으로 중로에, 남동측으로 소로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 경매 기본정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO (안재섭)

권리금액: 90,000,000원

3.2. 말소기준권리

광주지방법원 해남지원 2025타경50509 (1) 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-06-30)

이하 모든 권리는 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사(최화늘)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-05

확정일자: 2022-06-16

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

(주의: 임차인이 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 특이사항입니다. 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

갑1: 2021-06-15 소유권보존 (주식회사베이스포트) - 말소 예정

갑2: 2025-06-30 강제경매 (안재섭) - 말소기준권리, 말소 예정

3.5. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 "완도초등학교" 서측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호하여 상권 유동성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 완도초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 기반시설

* 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차타워 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인 한국토지주택공사(최화늘)가 존재합니다. 보증금 60,000,000원으로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

* 공부상 호수와 현황 호수가 상이하여 (제310호 vs 제1310호) 등기부등본 및 현황 조사 시 혼동이 있을 수 있습니다. 이는 건물 내 모든 호수에 적용되는 사항으로, 주의 깊게 확인해야 합니다.

* 중복병합사건으로 진행 중이므로, 전체적인 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 이용 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 건물 신축, 증축, 대수선 등 건축 관련 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

* 조사 결과, 완도군 내 폐기물 처리시설 등이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 지역에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경 조사를 통해 잠재적 혐오시설 존재 여부를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완도초등학교 인근에 위치한 원룸형 아파트로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 호수 오류, 중복 병합 사건 등 권리 분석 및 물건 정보 상의 복잡성과 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 토지이용계획상 제약 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경이 우수한 완도초등학교 인근의 입지적 장점.

* 1인 가구 수요에 적합한 원룸형 아파트로 임대 수익 기대 가능성.

* 완도 지역 부동산 시장의 성장 가능성을 고려한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

인수 보증금: 0원 (보고서상 명시된 인수 보증금 합계 기준)

대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 배당 여부 및 명도 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

상기 내용을 바탕으로, 시장 상황, 본건의 특이사항(임차인, 호수 오류 등), 명도 가능성, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 68,000,000원을 기준으로, 약 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.