나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33167 [1] 광주광역시 서구 치평동 1220-3 상무지구영무예다음주상복합 제17층 제102-1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 롯데마트 북측 인근에 위치하고 있으며,
본건 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
이용사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 중 제17층 제102-1702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 및 돌붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 하이새시창
바닥 : 마루 및 타일 등
등으로 치장 또는 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지
및 경보기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로에 접해 있으며, 남측으로 차량 진출입로가
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

관리비는 24. 6.부터 미납상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33167 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1220-3, 상무지구영무예다음주상복합 제17층 제102-1702호

용도: 아파트

건물명: 상무영무예다음아파트

사용승인일: 2020년 9월 17일

최고층수: 36층

본건 층수: 17층

총 세대수: 220세대

1.1. 2. 면적 및 구조

토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.1. 3. 건축물 현황

주용도: 공동주택 (아파트)

건축물 종류: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설 복합 건축물

층수: 지하 5층, 지상 36층

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 494,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 12월 28일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권최고액: 392,700,000원)입니다.

1.3. 2. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리 또한 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문 및 탐문 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동 소재 롯데마트 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.4. 2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 상무지구는 광주의 대표적인 중심 상업 및 행정타운으로, 주거와 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 롯데마트, CGV, 메가박스, 광주광역시청 등 주요 편의 및 공공시설이 인근에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 최근 '골목형 상점가' 지정 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이어지고 있어 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

인근에 롯데마트가 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 식당, 카페, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.6. 2. 교육시설

본건 주변으로는 광주상무초등학교, 상무중학교, 상무고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 관리비 미납

2024년 6월부터 약 4,600,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 낙찰 후 인수하게 될 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있으므로, 정확한 미납 관리비 내역을 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

1.7. 2. 중복사건

본 건은 중복사건으로 진행되고 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음을 시사합니다.

1.7. 3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상이며, 이는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 광주 서구 상무지구의 신축급(2020년 준공) 주상복합 아파트로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 최신식 건물 설계와 다양한 편의시설을 갖추고 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 관리비 미납액 발생, 중복사건 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 광주 최고의 중심 상업 및 행정지구인 상무지구에 위치하여 높은 미래 가치 보유.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 깔끔한 내부 컨디션 및 현대적인 시설 이용 가능.

* 주변에 롯데마트, CGV, 시청 등 주요 편의시설 및 행정기관이 밀집하여 생활 편리성이 뛰어남.

* 정확한 시세 조사와 리스크 요인(관리비 미납, 중복 사건) 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 494,000,000원입니다. 최근 실거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(84.9161㎡)의 29층 매물이 2026년 1월 440,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 17층으로, 층수 차이를 고려하더라도 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 실거래가보다 높게 책정되었고, 관리비 미납, 중복사건 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 430,000,000원에서 440,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시장 상황을 면밀히 관찰하고, 현장 조사를 통해 미납 관리비, 임차인 현황 등을 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.