나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21051 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 733-1 동신진주 101동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산나운초등학교' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재
하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제1층 제107호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 자체지반이 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 접한 노폭 약 6미터의 포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3) 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역
(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축
종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

지분매각임 - 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21051 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 733-1 동신진주 101동 1층107호

용도: 아파트

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 22,000,000원

토지면적(총): 25.10㎡ (약 7.59평)

토지 지분면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

건물면적(전용, JSON 기준): 59.84㎡ (약 18.10평)

건물 지분면적: 23.624㎡ (약 7.15평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 본 건은 지분매각 건으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '군산나운초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(2024-12-27, 모든 축종 사육 제한) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑13: 소유권이전 (협의분할에 의한 상속) - 박영례 (2024-04-30)

* 갑13-1: 13번 소유권경정 (확정판결) - 박영례 외 1명 (2025-04-18)

* 갑16: 13번 조성민지분강제경매 - 와이앤케이파트너스대부주식회사 (25,369,574원) (2025-07-02) - 말소기준권리

* 갑17: 13번 조성민지분가압류 - 주식회사디케이마린 (9,555,721원) (2025-09-01)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박영례 (박 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007-12-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 명시되지 않았거나 0원으로 기재된 경우에도 임차인의 법적 권리 및 대항력 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(갑16, 강제경매)보다 선순위인 임차인(박영례)은 대항력이 있습니다. 해당 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 낙찰자가 임대차 관계를 승계해야 할 가능성이 있습니다. 이로 인해 보증금 인수 여부 및 실제 부담액에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 또한, 공유자우선매수 신고가 있다면 최고가매수신고인보다 우선하여 낙찰받을 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트 벽식구조의 12층 건물 중 1층 107호이며, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

4.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 상권 및 생활 편의시설

본 건은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각 관련

본 건은 토지 및 건물 지분매각 건으로, 전체 부동산의 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 부동산의 전체적인 관리, 처분, 이용 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 활용에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 일반 경매에 비해 낙찰 후 명도 절차 및 공유물 분할 등에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 박영례 씨가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있음을 의미하며, 실제 보증금 인수 금액이나 임대차 조건에 대한 면밀한 조사 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 경우에 따라서는 임차인의 월세 미납분 등이 보증금에서 공제될 수도 있으나, 정확한 사실 관계 확인 없이는 예측하기 어렵습니다.

5.3. 공유자 우선매수권 관련

본 건은 지분 매각이므로, 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 최고가 매수신고인보다 우선하여 해당 지분을 낙찰받을 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 신고 후 보증금 미납 시 권리가 실효됩니다. 이러한 권리 행사는 낙찰 가능성을 낮추거나, 낙찰받더라도 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 군산시 나운동의 아파트 지분 매각 건으로, 감정가(22,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 5,600만원 ~ 6,200만원)를 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인(0원 보증금), 공유자 우선매수 신고 등의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 0원 보증금은 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 실제 보증금 인수 여부 및 금액, 명도 가능성 등을 철저히 파악해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 지분 매각 건임에도 불구하고, 전체 아파트의 시장 가치 대비 감정가가 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 입지: 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 보장됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 지분 매각의 특성과 잠재적 리스크로 인해 일반 매매 대비 저가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(5,600만원 ~ 6,200만원)를 바탕으로, 해당 물건의 약 40% 지분 가치를 추정하면 약 2,240만원 ~ 2,480만원 수준으로 예상됩니다. 본 건의 감정가(22,000,000원)는 이러한 추정치와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

리스크 요소를 감안하여, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 약간 상회하는 금액을 시작가로 고려할 수 있습니다. 채권자의 강제경매 채권액(25,369,574원) 역시 고려 대상입니다.

따라서, 23,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 예상 범위이며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층적인 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.