나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31381 [1] 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 733-1 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31381 [1] 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 733-1 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경31381
• 주소: 전북특별자치도 무주군 설천면 구천동로 930-10
• 용도: 숙박시설

전주지방법원 경매7계 2025타경31381 | 소재지: 전북특별자치도 무주군 설천면 구천동로 930-10 | 감정가: 1,457,908,000원 | 최저가: 1,020,536,000원 | 용도: 숙박시설

1. 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㄹ)도 매각에 포함됩니다.

2. 인접지 국유 하천에 소재하는 수영장 시설 및 계단은 매각에서 제외됩니다. (감정평가서 참조)

*물건 현황 (감정평가서 요약)

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 무주군 설천면 삼공리 소재 "구천초등학교" 서측 인근 하천변에 위치하며, 주변으로는 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. 후면은 팬션 및 주택이 주를 이루는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 남측 인근에 37번 국도가 통과하며, 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태: 토지(기호1, 3)는 대체로 사다리형의 평지로 현재 팬션 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 토지(기호1, 3)는 남측 약 4미터 폭의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역, 모든 축종 제한), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일반목구조의 3층 건물로, 아스팔트슁글 지붕으로 마감되었습니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 목재 등으로, 내벽은 목재붙임, 벽지도배, 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 건물(기호2)은 단독주택(다가구주택) 또는 팬션으로 이용 중이며, 건물(기호4)은 숙박시설(팬션)로 이용 중입니다.

설비내역: 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 제시외 건물(기호 ㄱ~ㄹ)이 소재합니다.

*입지조건

본 물건은 전라북도 무주군 설천면 삼공리에 위치하고 있으며, 주변은 구천초등학교 인근 하천변으로 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 특히, 무주덕유산리조트와 가까운 거리에 있어 겨울철 스키 시즌 및 사계절 관광객 유치에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 덕유산국립공원, 구천동 계곡 등 주요 관광 명소가 인접해 있어 관광객 접근성이 뛰어납니다.

*권리분석

본 물건은 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어 권리분석에 각별한 주의가 필요합니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 특정 조건 하에 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 낙찰자가 토지를 낙찰받더라도 기존 건물의 사용을 막지 못할 수도 있으므로, 법정지상권 성립 여부 및 관련 법리 검토가 필수적입니다. 이러한 복잡성으로 인해 법정지상권이 성립하지 않는 경우 오히려 유리한 조건으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

*상권분석

물건 소재지인 설천면 삼공리는 무주군에서도 관광객이 많이 찾는 지역 중 하나입니다. 무주덕유산리조트를 중심으로 겨울철 스키어와 여름철 관광객 등 연중 방문객이 꾸준히 찾는 곳입니다. 인근에 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으며, 특히 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 부대 서비스업에 대한 잠재력이 높다고 판단됩니다.

*생활정보

무주군 설천면은 덕유산의 아름다운 자연경관을 배경으로 다양한 레저 및 관광 활동을 즐길 수 있는 지역입니다. 무주리조트를 비롯하여 태권도원, 반디랜드, 구천동 계곡 등 다양한 관광 명소가 인접해 있어 문화생활 및 여가 활동이 풍부합니다. 생활 편의시설로는 구천초등학교가 인근에 있으며, 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대도시만큼의 편의성을 기대하기는 어렵습니다.

*잠재적 리스크

1. 법정지상권: 가장 큰 리스크 요인으로, 법정지상권 성립 시 건물 철거가 불가능하거나 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 법률적 검토와 분석이 요구됩니다.

2. 제외 시설: 인접 국유 하천에 소재한 수영장 시설 및 계단이 매각에서 제외되어, 향후 시설 운영 시 별도의 협의나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

3. 혐오시설: 현재 검색 결과에서 해당 지역 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 향후 주변 개발 계획이나 민원 발생 가능성은 상존합니다.

*종합 의견

본 물건은 무주군 설천면이라는 관광 요지에 위치한 숙박시설로, 잠재적인 사업 가치가 높다고 평가됩니다. 특히 무주덕유산리조트와 인접하여 계절별 관광객 수요를 흡수하기 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, '법정지상권'이라는 중대한 권리상의 문제가 존재하므로, 철저한 권리분석을 선행한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다. 제시외 건물 포함 및 일부 시설 제외 사항도 계약 전에 반드시 확인해야 할 부분입니다.

*투자 포인트

1. 뛰어난 입지: 무주덕유산리조트, 덕유산 등 주요 관광지와 인접하여 사계절 관광 수요 확보가 용이합니다.

2. 잠재적 가치: 숙박시설로서의 활용도가 높아, 안정적인 임대 수익 또는 리모델링 후 재매각을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 경매 메리트: 법정지상권이라는 리스크를 감안하여 경쟁률이 낮아질 경우, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회를 잡을 수 있습니다. (단, 법정지상권 분석이 명확해야 함)

4. 천연기념물 인접: 인근에 천연기념물인 삼공리 반송이 있어, 자연 친화적인 숙박 및 체험 프로그램 연계 가능성이 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매7계