나이스옥션 법원경매 전주 2025타경791 [1] 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 소재 ""관동마을"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위환경으로 북측과 서측은 마을주변 야산지대로, 동측과 남측은 단독주택, 유휴지
, 민박형태의 하우스와 콘도 등이 혼재하는 농촌취락지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 토지 동측 인근에 리조트삼거리와 무주리조트를 연결하는 도로가 지나고 있으며, 이
도로로 진출입할 수 있는 현황 도로가 본건토지 동측으로 접해 있음으로, 도로연계계통이나
구조 등으로 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

지형 부정형으로 동측과 서측 및 북측으로 자연석 화강암 옹벽(축대)를 쌓아 지세 평탄히
조성된 토지로서 동측 현황 인접도로보다는 지반 다소 높으며, 이용상태로 ""일부 전으로 이
용된 흔적도 있으나 대체로 휴경지 상태와 일부 법면""입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측으로 노폭 약4m 정도의 콘크리트 포장된 현황 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>, 영농여
건불리농지.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 일부 소나무 등 자연생목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재로 임대관계 등은 조사하지 못했으며, 소나무 등 자연생생목은 당해 토
지가액에 포함하여 감정평가하였습니다.

2) 본건 토지 주위에 설치된 옹벽 형태의 축대는 당해 토지의 부합물로 보고 별도로 감정
평가하지 않았습니다.

3) 본건 토지 서측으로 접한 현황 도로(지번: 1053-9, 공부상 지목:전)는 타인 소유이나
감정평가 목적 등을 고려하여 현재 이용상황을 고려하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경791 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-1에 소재하고 있습니다. 해당 물건은 토지로서, 용도는 전(밭)이며 토지 면적은 743.00㎡ (약 224.77평)입니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 토지만 매각됩니다. 감정가는 300,023,400원입니다. 본 물건은 농지취득자격증명 및 공동담보 물건으로, 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다. 채권자는 설OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건 토지는 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리에 위치한 "관동마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경으로는 북측과 서측은 야산 지대이며, 동측과 남측으로는 단독주택, 유휴지, 민박형 하우스, 콘도 등이 혼재된 농촌 취락지대를 형성하고 있습니다.

교통 상황은 토지 동측 인근에 리조트 삼거리와 무주리조트를 연결하는 도로가 지나고 있으며, 이 도로로 진출입할 수 있는 현황 도로가 토지 동측으로 접해 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 지형은 부정형이며, 동측, 서측, 북측으로는 자연석 화강암 옹벽(축대)을 쌓아 지세가 평탄하게 조성되어 있습니다. 동측 현황 도로보다는 지반이 다소 높은 상태입니다. 이용 상태로는 일부 밭으로 이용된 흔적이 있으나, 대체로 휴경지 상태이며 일부 법면이 포함되어 있습니다.

지적도상으로는 맹지이나, 동측으로는 노폭 약 4m의 콘크리트 포장된 현황 도로와 접하고 있습니다. 해당 도로는 지번 1053-9, 공부상 지목은 전이나 타인 소유로 확인되었습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역), 관광특구, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

제시 외 물건으로 토지 상부에 일부 소나무 등 자연생목이 소재하며, 이는 감정평가액에 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못했으며, 토지 주위에 설치된 옹벽 형태의 축대는 해당 토지의 부합물로 간주되어 별도로 감정평가되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 24일 접수된 설천신용협동조합의 근저당(을6)이며, 채권액은 120,000,000원입니다. 이 근저당을 포함하여 등기부등본상 채권 총액은 307,624,991원입니다.

등기부요약 내용에 따르면, 소유권은 농업회사법인유한회사햇살에프앤씨에서 이유리로 이전되었으며, 임의경매로 인한 매각 절차가 진행 중입니다. 매각으로 인해 말소될 권리로는 을6 근저당, 을7 지상권설정, 을8 근저당, 갑11 가압류, 갑12 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

주목할 점은 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계가 0원이라는 것입니다. 이는 인수해야 할 임차인의 대항력 있는 권리가 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건은 무주리조트와 인접한 지역에 위치하여 관광객 수요와 연계된 잠재력을 가지고 있습니다. 주변은 농촌취락지대와 야산 지대가 혼재되어 있으며, 대규모 관광 시설인 무주리조트가 인근에 있어 관광객 유입 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 일반적인 상권의 형태보다는 관광 관련 시설과의 연계성이 주된 상권 특성으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본 물건 소재지는 무주리조트와 가까워 겨울철 스키 및 사계절 관광 레저 활동 접근성이 좋습니다. 주변에는 덕유산 국립공원이 위치하여 자연 경관이 우수하며, 다양한 관광 명소와 체험 시설이 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 일정 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이며 동측 현황 도로는 타인 소유이므로, 향후 도로 이용과 관련하여 예상치 못한 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 토지 이용계획상 영농여건불리농지로 지정되어 있어 농업 외 다른 용도로의 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 자연생목 및 옹벽의 존재는 추후 관리 측면에서 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 무주리조트 인근에 위치한 관광 잠재력이 있는 토지입니다. 농지라는 점과 맹지 상태, 타인 소유 도로 접합 등의 제약 사항이 있지만, 현황 도로를 통한 접근이 가능하고 주변 관광지와의 연계를 고려할 때 가치가 있을 수 있습니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 본 건의 가장 큰 변수이며, 이를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

무주리조트 인근이라는 지리적 이점을 활용한 투자 기회를 모색할 수 있습니다. 예를 들어, 농업 시설, 전원 주택 부지, 또는 관광객을 위한 시설 등으로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 점도 투자 고려 요인입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 산정을 위해서는 주변 토지 시세, 농지 취득 가능성 및 활용 방안에 따른 미래 가치 평가, 무주리조트의 활성화 정도, 해당 경매 물건의 과거 입찰 기록 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 관련 비용 및 절차, 향후 도로 문제 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.