나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31380 [1] 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 723-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 소재 ""구천초등학교"" 남서측 인근에 소재하며, 부근은 노선을 따라 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남측으로 37번 국도를 통하여 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1)은 부정형의 평지로서, 기호 2)의 부속토지(상업기타)로 이용 중임.
기호 2)는 자루형의 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

- 기호 1)은 남측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 북측으로 폭 약 3M정도의 포장도로를 통하여 출입함.
- 기호 2)는 기호 1) 및 북측으로 폭 약 3M정도의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1) : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2024-08-30)(저촉), 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.


* 기호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 2) 지상에 제시외물건 기호 (㉠~㉢)이 소재함.
본건 토지 기호 1,2) 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호 1)은 공부상 '전'으로 등재되어 있으나, 현황 상업기타 [ 기호 2)의 부속토지 ] 로서 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-가, 3-나) 일반목구조 기와지붕 3층건으로

- 외 벽 : 치장벽돌쌓기, EIFS 등 마감.
- 내 벽 : 목재붙임, 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
- 벽 체 : 샷시창호임.

이용상태

기호 3-가, 3-나) 모두 숙박시설로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 목록 1.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음, 별첨 2025. 11. 6.자 무주군 설천면 사실조회회신서 참조)
3. 목록 1. 2. 지상에 식재되어 있는 제시외 수목은 매각에서 제외함
4. 목록 1.은 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 목록 2.의 부속토지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31380 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 723-12

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,811,634,700원

* 토지면적: 1539.00㎡ (약 465.55평)

* 건물면적: 1171.65㎡ (약 354.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 탄동새마을금고

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 중복병합사건

* 주의사항:

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 목록 1.은 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환)

3. 목록 1, 2. 지상 제시외 수목은 매각 제외

4. 목록 1.은 공부상 '전'이나 현황은 목록 2.의 부속토지로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 소재 구천초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 남측 37번 국도를 통해 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 기호 1) 토지는 남측 왕복 2차선 포장도로 및 북측 폭 약 3m 포장도로를 통해 출입이 가능합니다. 기호 2) 토지는 기호 1) 토지 및 북측 폭 약 3m 포장도로를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1): 계획관리지역, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역

* 기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 관광특구, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 축사 등)의 존재 여부를 조사한 결과, 본건으로부터 인접하거나 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 관광 및 주거/상업 시설이 혼재된 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 2월 16일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을7)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황: 소유권 이전, 근저당권, 압류(북전주세무서장, 북대전세무서장, 유성구, 무주군), 임의경매 개시 결정(탄동새마을금고) 등이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 무주군 설천면은 겨울철 스키 시즌과 여름철 관광객이 많이 찾는 지역으로, 숙박시설 및 관련 상업 시설의 운영에 유리한 입지입니다. 주변에 근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권도 형성되어 있습니다. 계획관리지역 및 관광특구 지정은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 구천초등학교가 소재하고 있으며, 37번 국도를 통한 접근성도 양호합니다. 관광지로서의 특성상 주변에 편의시설 및 관광 관련 서비스 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지 일부(목록 1)가 공부상 지목 '전'으로 되어 있어, 이를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 매각 결정기일까지 미제출 시, 낙찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 존재합니다.

* 제시외 물건: 제시외 수목은 매각에서 제외되며, 제시외 물건(건물 등)이 있을 수 있어 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 임대관계 미상: 토지 및 건물 모두 임대 관계가 불명확하여, 숨겨진 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 정보: 건축물대장 상 총괄표제부 및 표제부에 기재된 면적과 감정평가서상의 면적, 실제 면적에 차이가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 무주 지역의 관광 수요를 기반으로 한 숙박시설로서 투자 가치가 높습니다. 이미 숙박시설로 운영되고 있어 초기 투자 비용을 절감할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요인은 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 해당 자격증명을 취득할 수 없는 경우, 입찰 보증금 몰수 및 소유권 확보에 난항을 겪을 수 있습니다. 이 리스크만 해결된다면, 관광 산업 활성화와 함께 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 입지: 사계절 관광객이 찾는 무주 지역의 관광 인프라 활용 가능

* 숙박시설 운영 용이: 기존 숙박시설로 활용되어 즉시 영업 가능

* 계획관리/관광특구: 향후 추가 개발 및 용도 변경 가능성

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하위 모든 권리 소멸 예정

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,811,634,700원입니다. 본 건은 임차인의 인수 보증금이 없는 것으로 확인되어, 예상 입찰가 산정 시 공제할 인수 보증금은 없습니다. 통상적인 경매 절차에 따라 입찰 시에는 최저매각가의 10%에 해당하는 경매 보증금이 별도로 요구됩니다. 해당 물건의 입지 조건, 숙박시설로서의 잠재력, 그리고 가장 중요한 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 17억 5천만 원에서 18억 5천만 원 사이로 추정됩니다. 이 예상가는 시장 상황, 경매 당일의 경쟁 구도, 그리고 매수자가 농지취득자격증명을 확보할 수 있다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제 입찰가는 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.