나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2324 [1] 부산광역시 사하구 장림동 339-1 아파트미가 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '장림초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 공동주택, 공장 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '장림역' 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 (내) 제5층 제503호로서,
외 벽 : 화강석붙임 및 석재타일 등 마감,
창 호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 정방형의 유사한 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 15m, 동측으로 약 3m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-03)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

2025타경2324 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 소재지는 부산광역시 사하구 장림동 339-1번지 아파트미가 5층 503호입니다.

본건은 오피스텔로 사용 중이며, 감정가는 216,000,000원입니다.

토지 면적은 15.73㎡ (약 4.76평)이며, 건물 면적은 65.04㎡ (약 19.68평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 부OOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 부산은행 근저당 (165,000,000원), 금정세무서장 압류, 부산은행 임의경매 개시 결정 등기 등이 등재되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 165,000,000원입니다.

건축물대장상 건물명은 '아파트미가'이며, 주용도는 업무시설 (오피스텔, 아파트)로 되어 있습니다.

구조는 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 15층 건물 중 본건은 5층 503호입니다.

사용 승인일은 2019년 5월 8일이며, 전용 면적은 65.04㎡ (약 19.68평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치하며, '장림초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 공동주택, 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '장림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 형상은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 유사한 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 북측으로 약 15m, 동측으로 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획으로는 준주거지역이며, '상대보호구역'에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 8월 13일에 접수된 부산은행 근저당권(채권 금액 165,000,000원)입니다.

등기부 상의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리 이하의 순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박복희

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 9월 5일

* 확정일자: 2019년 9월 5일

* 배당신고일자: 2025년 8월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 박복희 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 주택 등 주거시설과 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 수행하기에 무난한 상권을 형성하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

현재 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설로는 '장림초등학교'가 도보 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

인근에 버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '장림역'을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

기본적인 생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '유동화 물건'으로, 일반적인 경매 물건과는 다소 다른 절차적 특성이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 '상대보호구역'에 해당하므로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황에 박복희 씨가 기재되어 있으며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 사하구 장림동에 위치한 본 오피스텔은 2019년 신축 건물로 비교적 최신 상태이며, 장림역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 환경도 무난합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 점이 큰 장점입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특이사항과 상대보호구역이라는 점은 사전에 충분히 검토해야 할 부분입니다.

최근 인근 유사 물건의 매매 사례와 비교했을 때, 감정가 대비 적절한 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없습니다.

우수한 입지 조건: 부산도시철도 1호선 장림역을 이용하기 편리하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

최신 건물: 2019년에 준공된 건물로, 신축급 상태를 유지하고 있어 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

안정적인 수요: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 216,000,000원

최근 매매가: 220,000,000원 (2024년 10월, 6층, 65.0356㎡ 기준)

본건은 5층으로 최근 거래된 6층과 유사한 조건이며, 면적도 동일합니다.

감정가는 최근 매매가보다 소폭 낮게 책정되어 있습니다.

본 물건의 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

유동화 물건 및 상대보호구역 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가 수준에서 약간 상향하여 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

추천 입찰가: 218,000,000원 (감정가 대비 약 101%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.