나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2317 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 1275 괴정시장 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 지하철1호선""괴정역""동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(괴정역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 /지상2층 건내 제2층 제204호로서,
외벽:화강석 마감 등 ,
창호:샷시 창 등.

이용상태

공부상 용도는 ""제1종근린생활시설""로서, 현황은 출입문에 ""사무실(신괴정종합시장 상인회)""로 부착되어 있으며, 폐문부재로 내부확인은 하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, ""공동주택,제1종근린생활시설,판매시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 낙동대로, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,대로1류(폭 35미터~40미터)(2020.07.01), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(110미터),가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(80미터),가로구역별 최고높이 제한지역(78미터이하).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

-공부상 용도는 “제1종 근린생활시설”로서, 현황은 출입문에 “ 사무실(신괴정종합시장상인회)”로 부착되어 있으나 입구에는 폐가구 등이 적재되어 있어 출입이 불가한 상태임.
- 본건 호실의 관리비가 현황조사 당시 약 700~800만원 미납된 상태라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경2317 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 1275 괴정시장 2층204호

건물 용도: 공부상 제1종 근린생활시설, 현황 사무실(신괴정종합시장상인회)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

건물 면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 지하철1호선 “괴정역” 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성된 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(괴정역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

* 인접 도로: 북서측으로 낙동대로, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 소유권: 사단법인괴정시장번영회 (2015-03-09 소유권보존)

* 말소기준권리: 부산광역시 압류 (2015-03-09)

* 기타 권리:

* 이미숙 가압류 (2023-04-07, 100,000,000원) - 말소

* 사하구(부산광역시) 압류 (2023-09-11) - 말소

* 이미숙 강제경매 (2025-06-26) - 말소

* 등기부채권 총액: 100,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특징: 본건이 위치한 괴정동 일대는 지하철 1호선 괴정역을 중심으로 형성된 상업지역과 주거지역이 혼재된 지역임. 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집하여 배후 수요가 풍부한 편임.

* 건물 내 용도: 괴정시장은 공동주택, 제1종 근린생활시설, 판매시설 등의 복합 용도로 사용되고 있음. 본건(204호)은 공부상 제1종 근린생활시설이나, 현황 사무실로 사용 중임.

* 주변 상권 조사:

* 본건 인근에는 괴정시장 외에도 다수의 소규모 상가와 대형 마트, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 상업 기능이 활발한 편임.

* 괴정역 주변은 교통의 요지로 유동 인구가 많으며, 이에 따라 소비 심리 또한 높은 지역으로 파악됨.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 괴정역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호한 편임.

* 편의시설:

* 쇼핑: 괴정시장 내 상점 및 인근 대형마트, 편의점 등 이용 가능.

* 금융: 인근에 은행 및 ATM 이용 가능.

* 의료: 지역 내 병원 및 의원 다수 분포.

* 교육: 괴정초등학교, 사하중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 출입 불가: 현재 출입문에 폐가구가 적재되어 있어 출입이 불가능한 상태임. 이는 명도 및 내부 확인에 상당한 어려움을 야기할 수 있음.

* 미납 관리비: 현황 조사 당시 약 700~800만원의 관리비가 미납된 상태임. 경매 낙찰 시 인수 부담이 될 수 있으며, 이는 추후 명도 과정에서 문제가 될 수 있음.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 제1종 근린생활시설이나, 현황은 사무실로 사용 중. 이는 추후 용도 변경이나 사업자 등록 등에 제한이 될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 인수되는 임차인이 있을 경우 보증금 또는 차임 관련 분쟁 발생 가능성이 있음. (단, 본건은 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있음)

* 건물 상태: 2006년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 괴정역 인근에 위치한 괴정시장의 상가 점포로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 출입이 불가하고 상당 금액의 관리비가 미납된 상태이며, 임대 관계가 불분명한 점은 명도 및 활용에 있어 상당한 주의가 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 인수 부담은 적으나, 현황 명도 및 관리비 정산 문제 해결이 우선 과제로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 괴정역과 인접한 역세권 상가.

* 배후 수요: 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 고정 수요 확보 용이.

* 개발 잠재력: 일반상업지역으로 용도 변경이나 업종 전환 시 추가적인 가치 상승 기대.

* 권리 인수 부담 적음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이므로 권리상 안전함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 현재 출입 불가 상태, 미납 관리비, 명도 난항 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 명도 및 수리 비용, 미납 관리비 등을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.