나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경631 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1275 정관 양우내안애 104동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '가동초등학교' 북측 인근에 위치하는 정관
양우내안애 104동 7층 704호로서 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 임야
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 7층 704호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석붙임 마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 공동현관문설비, 승강기설비, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 20미터 및 남서측으로 폭 12미터 내외의 포장도로와 접하며 단지내 가로망
정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m
~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자
전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-06-28))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-17))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-30))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2012-06-28))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-02-17)<교육환경
보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

부산동부지원 2025타경631 (1) 사건의 물건 기본 정보입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1.토지 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1275번지

용도: 공동주택(아파트) 건부지

형상 및 이용상태: 인접도로 및 인접지와 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

총 면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

토지 지분: 49.31929999999999㎡ (약 14.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물 현황

건물 명칭: 정관 양우내안애 104동 7층 704호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

용도: 공동주택(아파트)

층수: 총 15층 중 7층

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석붙임 마감

내벽: 벽지마감 등

창호: 샷시창

설비내역: 위생설비, 소화전설비, 공동현관문설비, 승강기설비, 지역난방설비 등

총 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9983㎡ (약 18.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 214,000,000원

토지 면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

건물 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

전용 면적: 59.9983㎡ (약 18.14평)

1.4. 기타 기본 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

사용 승인일: 2016년 06월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 '가동초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등이 혼합된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 도시계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 중로3류, 특수도로(보행자 전용도로) 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구 등 다양한 법규의 적용을 받고 있습니다.

2.4. 도로 접근성

북서측으로는 폭 20미터, 남서측으로는 폭 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(2016.08.17) 및 소유권 이전(2022.02.25, 김명준) 등기가 있습니다. 그 외 우리은행, 주식회사 바로크레디트대부 명의의 근저당권들이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 2022년 02월 25일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 211,300,000원입니다. (근저당 85,800,000원 + 60,500,000원 + 65,000,000원 + 임의경매 청구액 125,772,900원)

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

단지 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

4.2. 1.단지 규모 및 구성

아파트명: 정관 양우내안애

주소: 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1275

총 동수: 13동

총 세대수: 830세대

최고층: 15층

사용승인일: 2016년 06월 24일

본건 포함 건물(104동)은 총 15층 규모입니다.

4.2. 2.주차 및 편의 시설

총 주차대수: 107대

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대 및 복리시설이 마련되어 있습니다. 전기차 충전시설도 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 특이사항

권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 실제 인수 여부 및 권리 내용을 철저히 확인해야 합니다.

5.2. 미상 정보

임대 관례 및 기타 사항에 대한 정보가 미상으로 기재되어 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 아파트로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 단지 내 편의시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 감정가(214,000,000원)가 최근 실거래가(170,000,000원 ~ 189,000,000원)보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 가격적인 메리트를 신중하게 판단할 필요가 있습니다. 권리상 소멸되지 않는 지상권의 존재는 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 양호한 단지 규모 및 최신 건축 연도 (2016년 준공)

* 편리한 교통망 및 주변 생활 편의시설 접근성

* 실거래가와 감정가 간의 시세 차이를 활용한 투자 가능성

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 60㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준 170,000,000원에서 189,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 특히, 6층 매물이 189,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(7층)의 적정 시세는 이와 유사하거나 소폭 상승한 가격대로 추정됩니다. 감정가 214,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

8.2. 예상 가격 산정

현 시세 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 190,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 최근 거래 사례를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.