나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10260 [1] 경상남도 거창군 거창읍 김천리 255-21 제3차세륭아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성감정 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거창군 거창읍 김천리 소재 아림고등학교 서측 인근에 위치하는 제3차세륭아파트 제2층 제202호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 2층 202호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 알미늄샷시창구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-05-29)(경남 도립거창대학)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2020-05-29)(아림고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-28)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(경남도립거창대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(아림고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 거창지원 2025타경10260 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 김천리 255-21 제3차세륭아파트 2층202호

용도: 아파트 (공동주택)

건물명: 세륭아파트

동/호수: 202호

층수: 2층 (총 12층 건물 내)

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창사과원예농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

건물면적 (전용면적): 84.86㎡ (약 25.67평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍 김천리 소재 아림고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 아림고등학교, 경남도립거창대학 인근에 위치합니다.

* 상권: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 도시계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(아림고등학교, 경남도립거창대학)으로 지정되어 있습니다.

* 추가적으로 문화재 및 하천 관련 사항은 담당 부서에 문의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 2013년 8월 28일자 거창사과원예농업협동조합의 근저당권 (30,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (근저당 1건, 가압류 4건, 압류 2건, 임의경매 1건, 총 8건 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 관련 기재사항 없음.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 1992년 10월 15일 (한창근), 2014년 9월 19일 (곽계숙, 협의분할에 의한 상속)

* 채무 내역:

* 근저당 (말소기준권리): 거창사과원예농업협동조합, 30,000,000원 (2013-08-28)

* 가압류: 주식회사아이비케이캐피탈 (105,275,108원), 비엔케이캐피탈 (19,000,000원), 효성캐피탈 (92,076,674원), 메리츠캐피탈주식회사 (45,515,618원) - 모두 말소

* 압류: 거창세무서장 (말소), 거창군 (말소)

* 임의경매: 거창사과원예농업협동조합, 26,327,728원 (2025-06-26) - 말소 기준권리 등기

* 등기부채권 총액: 291,867,400원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

경상남도 거창군 거창읍 김천리 일원은 도시재생 사업 대상지로 선정되어, 낙후된 주거 환경 개선 및 지역 활성화를 위한 사업이 추진 중입니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 부동산 시세

본 물건과 유사한 면적의 세륭3차 아파트 매매가가 최근 0.7억원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 정확한 시세 비교를 위해서는 주변 유사 물건에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

아림고등학교 및 경남도립거창대학이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 자연환경

거창군 일대는 아름다운 자연경관을 자랑하며, 합천호, 거창군립공원 등 관광 명소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대관계

본 물건은 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '임대관계: 미상'으로 명시되어 있어 실제 임대차 관계 존재 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

건축 사용 승인일이 1992년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 도시계획 제한사항

복합적인 용도지역(일반상업지역, 제2종일반주거지역)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한 사항이 있습니다. 또한, 문화재 및 하천 관련 사항은 담당 부서 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 검색 결과에서도 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍에 위치한 아파트로, 교육시설 및 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 주변 지역 도시재생 사업 추진으로 인한 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 건물 노후도에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 도시재생 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 말소기준권리 외 다수의 권리가 정리되어 권리관계가 명확합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가로 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 93,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 신중하게 결정해야 하나, 일반적으로 감정가의 70% ~ 120% 수준에서 입찰이 이루어집니다. 따라서, 약 65,100,000원 ~ 111,600,000원 사이에서 합리적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.