나이스옥션 법원경매 진주 2025타경755 [1] 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1095 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '서제마을' 북측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 사찰, 팬션 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 면 소재의 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통이하임.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 현재 4단계로 평탄하게 조성되어 있으며, 일단의 서당부지 및 관련 부속토지(마당, 주차장, 일단지내 도로 등)로 이용중이며, 기호(17,23)은 원형지 상태임.

인접 도로상태

본건 일단지의 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5, 8~11, 16~20, 22) 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(6) 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(23) 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 목구조 기와지붕 단층건으로서,
사용승인일: 2003.04.29.
외벽: 드라이비트마감 등
내벽: 한지마감, 목재치장, 타일마감 등
창호: 목재창 및 하이새시창
바닥: 장판지 마감 등
천정: 목재치장 등

기호(13) 목조 기와지붕 단층건으로서,
사용승인일: 2002.06.26.
외벽: 드라이비트마감 등
내벽: 한지마감, 드라이비트마감 등
창호: 목재창
바닥: 장판지 마감 등
천정: 목재치장 등

기호(14) 목조 함석지붕 단층건으로서,
사용승인일: 2002.08.16.
외벽: 드라이비트마감 등
내벽: 한지마감 등
창호: 목재창
바닥: 장판지
천정: 목재치장 등

기호(21) 일반목구조 기와지붕 단층건으로서,
사용승인일: 2011.06.15.
외벽: 황토마감 등
내벽: 황토마감, 타일마감 등
창호: 목재창 및 하이새시창
바닥: 장판지 마감 등
천정: 한지마감 등

이용상태

기호(7) 교육연구 및 복지시설(주택 등)
기호(13,14,21) 교육연구시설(서당)로 이용중임.

설비내역

기호(7,13,14,21) 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㅊ)이, 제시외물건 기호(a,b)가 소재하여 평가에 포함하였으며 토지사용 수익에 영향이 없는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

기호(14) 의뢰목록 및 공부상 면적이 36.34㎡이나 현황은 약 49.5㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄴ,ㅁ~ㅊ') 및 제시외 물건(감정서상 'a,b') 매각 포함.
-목록1,2,4,9,17,19,22에 대하여 농지가 아니라는 사실증명이나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록23번은 지분매각이며, 분묘소재하여 감안하여 평가함.(분묘기지권 성립여지 있음).
-목록 14번은 공부상 면적은 36.34㎡이나 현황은 49.5㎡ 임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경755 (1)

소재지: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1095

용도: 교육연구시설

감정가: 1,065,415,600원

토지면적: 7,504.00㎡ (약 2,269.06평)

토지지분: 7,338.8986㎡ (약 2,221.02평)

건물면적: 493.90㎡ (약 149.36평) (건물지분 493.9㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지리산청학농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 공동담보. 제시외 건물 및 물건 매각 포함.

주의사항: 목록 1,2,4,9,17,19,22 토지에 대해 농지취득자격증명 또는 미농지 증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 목록 23번은 지분매각이며 분묘 소재. 목록 14번 건물은 공부상 면적(36.34㎡)과 현황 면적(49.5㎡) 차이 존재.

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '서제마을' 북측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지, 사찰, 팬션 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됨.

형태 및 이용상태

토지는 남동하향 완경사지 내 부정형 토지로, 4단계로 평탄하게 조성되어 일단의 서당 부지 및 관련 부속토지(마당, 주차장, 단지 내 도로 등)로 이용 중임. 기호(17,23) 토지는 원형지 상태임.

건물은 주로 교육연구시설(서당) 및 교육연구 및 복지시설(주택 등)로 이용 중임.

건물(7)은 2003년 4월 29일 사용승인되었으며, 교육연구 및 복지시설로 이용 중.

건물(13)은 2002년 6월 26일 사용승인되었으며, 교육연구시설(서당)로 이용 중.

건물(14)는 2002년 8월 16일 사용승인되었으며, 교육연구시설(서당)로 이용 중.

건물(21)은 2011년 6월 15일 사용승인되었으며, 교육연구시설(서당)로 이용 중.

인접 도로상태

본건 일단지의 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5, 8~11, 16~20, 22) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당함.

기호(6) 토지는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역에 해당함.

기호(23) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지에 해당함.

1.3. 권리분석

말소기준권리

2014년 04월 04일 접수된 지리산청학농업협동조합의 근저당(을15)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부현황 (토지)

* 소유권 이전 (최길호, 2011-02-23)

* 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 2024년 04월 30일 접수된 김진수의 소유권이전청구권가등기(갑18)는 말소 표시가 없어, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높은 중요한 인수 사항입니다.

등기부현황 (건물)

* 소유권 보존 (최길호, 2011-06-24)

* 토지와 유사하게 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 2024년 04월 30일 접수된 김진수의 소유권이전청구권가등기(갑10)는 말소 표시가 없어, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높은 중요한 인수 사항입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 현재 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.4. 상권분석

본건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '서제마을' 북측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택, 농경지, 사찰, 팬션 등으로 형성되어 있어 상업 시설보다는 전원생활 및 교육/수련 시설로서의 입지적 특성이 강합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 면 소재지 외곽 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 편의시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권 가등기 인수: 2024년 04월 30일 접수된 김진수 명의의 소유권이전청구권 가등기(토지 갑18, 건물 갑10)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 추가적인 법적 절차로 이어질 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부(목록 1,2,4,9,17,19,22)는 농지로서, 농지취득자격증명 또는 미농지 증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 목록 23번 지분 매각 토지에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부상 면적 vs 현황 면적: 목록 14번 건물은 공부상 면적(36.34㎡)보다 현황 면적(49.5㎡)이 넓어, 이에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 감정서상 'ㄱ~ㄴ, ㅁ~ㅊ'의 제시외 건물 및 'a,b'의 제시외 물건이 매각에 포함되어 있어, 관리 및 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 교육연구시설 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 자연 친화적인 환경에 위치하며 서당 및 관련 부속토지로 이용 중입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물들도 포함되어 있습니다.

그러나 가장 심각한 리스크는 2024년 04월 30일 접수된 김진수 명의의 소유권이전청구권 가등기(토지 갑18, 건물 갑10)가 말소되지 않고 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 향후 소유권 문제로 이어질 수 있는 결정적인 인수 사항입니다.

이 외에도 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 성립 가능성, 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 제시외 건물 포함 등 다수의 확인 및 조치가 필요한 사항이 존재합니다.

또한, 외곽 지역의 특성상 대중교통 이용 및 지역 편의시설 접근성이 제한적일 수 있습니다.

권리 관계상 말소될 것으로 예상되는 채권들이 많으나, 가등기 인수가 최종적으로 확정된다면 투자 가치가 크게 하락할 수 있으므로, 해당 가등기 관련 법적 검토가 최우선적으로 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 교육연구시설(서당)로서의 잠재적 활용 가능성.

* 상대적으로 넓은 토지 면적과 자연 친화적인 입지.

* 감정가 대비 시세 차익 기대 (단, 심각한 리스크 요소 존재).

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 등기부상 가등기 관련 법률적 검토, 주변 시세 조사, 명도 가능성 등 모든 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 책정이 어렵습니다. 특히, 소유권이전청구권 가등기 인수 여부에 따라 가치가 크게 달라질 것이므로, 해당 부분에 대한 명확한 판단이 이루어진 후에야 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.