나이스옥션 법원경매 진주 2025타경775 [1] 경상남도 산청군 단성면 백운리 390-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 백운리 소재 ""백운동계곡"" 남동측 근거리(기호1) 및
""백운사"" 북측 근거리 및 원거리(기호3~15)에 소재하며, 주위는 캠핑장, 민박, 주택,
농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건(기호1,15)는 인접지를 통해 차량의 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통시되나,
기호(3~14)는 차량의 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 보통시 및 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 삼각형 유사형 완경사지내 평지로 주거용건부지 등임.
기호(3~14) : 부정형 급,완경사지로 토지임야 및 자연림 등임.
기호(15) : 부정형 급,완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목(밤나무)가 식재된 상태 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 남서측으로 현황 진입로가 있음.
기호(3,4) : 본건 동측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으나, 현황 맹지임.
기호(7) : 본건 서측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으나, 현황 맹지임.
기호(5,6,8~14) : 맹지임.
기호(15) : 맹지이며, 인접 토지 임도를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>
기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(4) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(5~7) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>
기호(8~10) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>
, 임업용산지<산지관리법>
기호(11) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>
기호(12) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한
에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동
강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지
<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
기호(13) : 농림지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
기호(14) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(15) : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 보전관리지역 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변
구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1) 지상에 제시외관정이 있음.
-본건 기호(15) 지상에 육안으로 확인되는 분묘2기 및 제시외수목 수주가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.12.26.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2-1) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1997.12.26.)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택임.
기호(2-1) : 부속사(민박 및 창고 등)임.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㅂ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ) 매각포함.
-제시외 관정(감정서상 A) 매각포함.
-목록[2] 감정서에 의하면 일반건축물대장상 390-4번지가 관련 지번으로 되어 있으나, 본건 건물은 현황 390-3번지 지상에 소재하며, 일반건축물대장상 등재된 경량철골구조 칼라강판지붕 2층 소재 곶감건조장(75㎡)은 현황 멸실상태이고, 경량철골구조 창고시설(9.9㎡)는 제시외 건물 감정서상 기호 ‘ㄱ’으로 별도 평가함.
-목록[1] 지적도상 맹지임.
-목록[1,2] 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄷ) 인접지와 경계 불분명하게 위치하고 있어 명확한 경계확인은 측량 요함.
-인접필지와 명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경775 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 백운리 390-3

용도: 단독주택

감정가: 151,575,900원

토지면적: 382.00㎡ (약 115.56평)

건물면적: 179.20㎡ (약 54.21평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 산청군 단성면 백운리 소재 "백운동계곡" 남동측 근거리 및 "백운사" 북측 근거리 및 원거리에 소재하며, 주변은 캠핑장, 민박, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 중 일부(기호1, 15)는 인접지를 통해 차량 접근이 가능하여 교통 상황이 보통 수준이나, 일부(기호 3~14)는 차량 접근이 불가하여 교통 상황이 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 지적도상 맹지이며, 본건 남서측으로 현황 진입로가 존재합니다. 일부 인접 필지 또한 지적도상 맹지인 경우가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, (낙동강)수변구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 1988-03-29: 소유권 이전 (양동수)

* 2005-06-07: 근저당 (산청군농업협동조합, 400,000,000원) - 말소기준권리

* 2017-05-29: 압류 (기획재정부) - 말소

* 2025-06-18: 임의경매 개시 (산청군농업협동조합, 175,758,102원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 1998-03-23: 소유권 보존 (양동수)

* 2005-06-07: 근저당 (산청군농업협동조합, 400,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-18: 임의경매 개시 (산청군농업협동조합, 175,758,102원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 400,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석보다는 지역의 특성과 주변 환경을 고려한 분석이 필요합니다. 백운동계곡 인근에 위치하여 관광 및 휴양지로서의 잠재력이 있을 수 있습니다. 주변 시세 정보는 제공된 JSON 자료가 없어 정확한 분석에 어려움이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 자연 환경: 백운동계곡, 백운사 인근에 위치하여 자연 경관이 우수합니다.

* 편의시설: 주택, 농경지, 캠핑장, 민박 등이 혼재되어 있습니다. 대형 편의시설이나 관공서 등은 도심지에 비해 부족할 수 있으므로, 상세한 생활 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 산청군 단성면 백운리 일대에서 제기된 의혹 중에는 농지가 성토 작업 후 자연석 및 폐콘크리트 재활용 자재 야적장으로 사용되는 사례가 언급되었습니다. 본건 소재지와 직접적인 관련은 없으나, 주변 지역의 개발 및 환경 관련 이슈를 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 지적도상 맹지이므로 도로 접근성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 경계 불분명: 일부 제시외 건물(ㄱ, ㄷ)과 인접 필지 간 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일반건축물대장상 390-4번지가 관련 지번으로 되어 있으나, 본 건물은 현황 390-3번지에 소재합니다. 또한, 건축물대장 상 곶감건조장(75㎡)은 멸실 상태이며, 창고시설(9.9㎡)은 제시외 건물로 평가되었습니다.

* 제시외 건물/관정: 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ) 및 관정(A)이 매각에 포함되어 있어, 인수 및 관리 비용 등을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 규제로 인해 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이나, 인수 보증금은 0원으로 확인되어 법적 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 추후 점유 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 백운리에 위치한 단독주택으로, 자연경관이 수려한 백운동계곡 인근에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이며, 채권 총액은 4억원입니다. 그러나 지적도상 맹지, 경계 불분명, 공부와의 차이 등 물리적, 행정적 하자 사항이 존재하여 매입 후 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 제시외 건물 및 관정이 매각에 포함되는 점도 고려해야 합니다. 주변의 다양한 토지 이용 규제 사항도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적인 환경: 백운동계곡 인근의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우나, 향후 지역 개발 가능성 및 활용 방안에 따라 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 JSON 자료가 없어 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 151,575,900원이며, 이는 매각기일의 최저 입찰가로 활용됩니다. 매각 기일마다 유찰될 경우 입찰가가 하락하게 됩니다.

* 시세 분석을 위한 추가 정보(인근 유사 부동산 거래 사례, 지역 부동산 시장 동향 등) 확보가 필요합니다.

* 잠재적 리스크(맹지, 경계 불명확, 공부와의 차이 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 실제 현장 방문을 통해 물건의 상태, 접근성, 주변 환경 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.