나이스옥션 법원경매 진주 2025타경788 [1] 경상남도 남해군 이동면 초음리 1536 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 이동면 초음리 소재 ""남해군 농업기술센터"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 국도3호선 도로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1~3): 대상토지까지 차량출입이 가능하고 남해대로와 인접하여 제반 교통상황은 양호함.
기호(4): 대상토지까지 차량출입 불가능하고 취락과의 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리 평지로서 상업나지임.
기호(2): 삼각형 평지로서 상업나지임.
기호(3): 부정형 평지로서 상업나지임.
기호(4): 부정형 평지(다소 저지)로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 소로와 접함.
기호(2): 남동측, 남측으로 광대로, 중로와 접함.
기호(3): 남동측, 남측으로 광대로, 중로와 접함.
기호(4): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2020-04-22)<도로법>,하수처리구역(다천)<하수도법>

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2020-04-22)<도로법>,하수처리구역(다천)<하수도법>.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역(2020-04-22)<도로법>, 하수처리구역(다천)<하수도법>.

기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 농업진흥구역<농지법>, 하수처리구역(다천)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호(3) 지상 이동이 가능한 창고시설 1식이 소재함.

물건 비고

-일괄매각, 토지 중 일부는 접도구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가함.
-기호(3) 지상에 이동가능한 창고시설 매각제외.
-기호(4) 지적도상 맹지임. 인접토지와 지적 경계가 불분명하므로 지적경계측량 요함.
-기호(4)번에 대하여 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경788 (1)

소재지: 경상남도 남해군 이동면 초음리 1536

용도: 대지

감정가: 582,387,000원

토지면적: 2,404.00㎡ (약 727.23평)

토지지분: 2,404㎡ (약 727.23평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 미OOOOOO (미송새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상토지는 경상남도 남해군 이동면 초음리 소재 "남해군 농업기술센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 국도3호선 도로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

* 기호(1~3): 대상토지까지 차량출입이 가능하며 남해대로와 인접하여 제반 교통상황은 양호함.

* 기호(4): 대상토지까지 차량출입이 불가능하며 취락과의 접근성은 보통시됨.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 남동측으로 소로와 접함.

* 기호(2): 남동측, 남측으로 광대로, 중로와 접함.

* 기호(3): 남동측, 남측으로 광대로, 중로와 접함.

* 기호(4): 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1~3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 접도구역, 하수처리구역(다천).

* 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(300미터), 마을경관관리지역, 농업진흥구역, 하수도구역(다천).

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전 (1994-08-29, 이명심)

* 소유권이전 (2017-10-24, 정하나, 매매 금200,000,000원)

* 근저당권 (2017-10-24, 미송새마을금고, 금650,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2025-04-03, 경남신용보증재단, 금63,300,000원) - 말소

* 임의경매 (2025-06-25, 미송새마을금고, 418,098,440원) - 말소

* 가압류 (2025-09-05, 동남해농업협동조합, 금30,234,916원) - 말소

* 말소기준권리: 2017-10-24 접수, 미송새마을금고 근저당권 (을1).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 채권 총액: 743,534,916원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임. 인수되는 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 국도3호선 도로변에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 형성되어 있어 상업적 이용 가능성이 존재함.

* 토지 이용 상태 중 일부(기호1,2,3)는 상업나지로 평가되어 상업 시설 입지에 유리한 조건을 갖추고 있음.

* 남해군 농업기술센터가 인근에 위치하고 있으며, 국도3호선에 접해 있어 유동 인구 및 접근성을 활용한 상권 형성 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 인근에 "남해군 농업기술센터"가 소재하여 관련 시설 이용이 용이할 수 있음.

* 국도3호선 도로변에 위치하여 전반적인 접근성이 양호한 편임 (일부 필지 제외).

* 주변 관광 자원으로는 독일마을, 보리암, 다랭이마을 등이 있으나, 물건지로부터의 구체적인 접근성은 추가 확인이 필요함.

* 주변의 구체적인 편의시설, 교육시설, 병원 등 생활 인프라에 대한 상세 정보는 제공되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 중 일부는 접도구역에 저촉되어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있음.

* 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 토지와 지적 경계가 불분명하여 지적 경계 측량이 필수적으로 요구됨.

* 기호(4) 토지의 경우, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 기호(3) 지상에 이동 가능한 창고시설이 소재하나, 이는 매각에서 제외되므로 현황 파악 및 인도 절차 확인 필요.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 공법상 제한사항이 존재하여 개발 및 이용 계획 시 면밀한 검토가 필요함.

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 이동면에 위치한 토지로서, 국도3호선 인접 및 남해군 농업기술센터 인근에 자리하고 있어 잠재적 가치가 있는 입지임. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 상업적 이용이 가능한 상업나지 형태로 평가되어 개발 가능성이 있음. 그러나 기호(4) 토지는 맹지이며 농지취득자격증명 등 까다로운 취득 요건을 수반하고, 일부 토지는 접도구역에 저촉되는 등 이용상 제약이 존재함. 또한, 이동 가능한 창고 시설이 매각 제외되는 점 등 현황 파악 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 국도3호선에 인접한 계획관리지역 토지(기호1~3)는 상업 및 근린생활시설 등의 개발 잠재력을 보유하고 있음.

* 주변 관광자원과의 연계 가능성 및 남해군 농업기술센터 인근이라는 지리적 이점을 활용할 수 있음.

* 일괄 매각 대상이나, 각 필지의 개별적인 특성 및 제한사항을 고려한 차별적 접근이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 582,387,000원임. 예상 입찰가는 해당 감정가를 기준으로 하되, 물건의 잠재적 가치, 위에 명시된 다양한 리스크 요인, 시장 상황, 향후 개발 가능성, 응찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 특히 기호(4) 토지의 맹지 상태 및 농지취득자격증명 필요성, 접도구역 저촉 여부 등 권리 및 규제 사항에 대한 철저한 분석이 선행되어야 함. 인수 보증금은 없으므로, 이를 제외한 감정가 및 기타 제반 비용을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.