나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11659 [1] 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 113 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 소재 <죽곡 일반산업단지> 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 이루어진 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 일부 '도로' 등으로 이용중임.
기호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 일부 '도로' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 본건 남동측으로 세로(가), 서측으로 세로(불)의 도로가 각각 개설되어 있음.
기호(3) : 본건 서측으로 세로(불)의 도로가 개설되어 있음.
기호(4) : 본건 남동측으로 세로(가), 서측으로 세로(불)의 도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>' 임

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호(3,4) 토지 일부는 현황 ‘도로’로 이용중인바, 이를 감안하여 감정평가하였으며, 해당부분의 면적은 지적도면에 의거 개략적으로 산정하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 석재 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 등 마감,
창 호 : 샷시창호구조임.

이용상태

기호(1) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1) : 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재하여 현장조사시 개략적으로 실측하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권관계 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바라며, 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하되, 제시외건물로 인하여 영향 받는 토지가액은 ‘토지·건물감정평가명세표’ 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(1-1~1-5). 제시외 기계기구는 매각 제외(1-6). 본건 옥상 소재 태양광 설비는 매각대상에 포함됨. 다만, 해당 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음. 목록3,4 공부상 답이나 토지 일부는 현황 '도로'로 이용중이며 농지취득자격증명 필요(2025.7.10.자 사실조회회신)(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11659 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 113

* 용도: 단독주택

* 감정가: 507,130,540원

* 토지면적: 542.00㎡ (약 164.15평)

* 건물면적: 189.51㎡ (약 57.35평)

* 건물 제시외면적: 71.20㎡ (약 21.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새진해새마을금고 (등기부 요약 기준)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 소재, 죽곡 일반산업단지 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단의 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주 용도는 단독주택 건부지 및 일부 주거나지, 그리고 일부 '도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 남동측 및 서측으로 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 등기부등본상 소유권 이전 기록이 확인되며, 최초 박용상에서 박준열, 박상민 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2015년 10월 8일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기부 채권 총액: 총 746,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 근저당권, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도 명시된 인수되는 권리는 없으나, 지상권 등 등기사항 외 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 건물 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 죽곡 일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 배후 주거지로서의 기능이 일부 있을 수 있습니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재되어 있어, 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 것으로 판단됩니다.

* 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 점은 특이사항입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 농경지 혼재 지역임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

* 현재 제공된 정보상으로 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 공부상 '답'인 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

* 태양광 설비 소유권 문제: 건물 옥상에 설치된 태양광 설비는 매각 대상에 포함되나, 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있습니다. 실제 소유자가 채무자가 아닐 경우 매수인의 소유권 취득에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(1-1~1-5)은 매각에 포함되나, 제시외 기계기구(1-6)는 매각 제외 대상입니다.

* 임대 관계 미상: 건물 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 인수할 보증금이 없으므로 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

* 토지 이용 형태: 완경사지대 내 부정형 토지로, 일부가 '도로'로 이용되는 점은 건축 또는 활용 시 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 죽곡동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 5억 7백여만 원입니다. 죽곡 일반산업단지 인근에 자리하고 있으며, 넓은 토지 면적(약 164평)과 건물 면적(약 57평)을 갖추고 있습니다. 토지 일부가 도로로 이용되고 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점, 옥상 태양광 설비의 제3자 소유권 가능성 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 죽곡 일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 160평 이상의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 활용 계획에 따라 다양한 개발 및 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된json정보의'태성빌라3동'은본건과주거형태가달라직접적인시세비교가어렵습니다. 해당건물은다세대주택으로, 단독주택인본건과가격형성요인이상이므로참고수준으로만활용해야합니다.

본건의감정가는507,130,540원입니다. 토지 일부의현황도로이용및농지취득자격증명필수, 태양광설비의잠재적소유권문제등을종합적으로고려할때, 감정가의70%~80%수준에서입찰가를산정하는것이합리적일수있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 3억 5천 5백만 원 ~ 4억 6백만 원.

(참고: 위 예상 입찰가는 현재 시점에서의 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 비교 등을 통해 반드시 재검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.