나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11668 [1] 경상남도 김해시 삼문동 61-5 젤미마을6단지주공아파트 605동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 '삼문초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지,학교, 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사철골지붕 18층 건내 1층 101호로서,
외 벽 :모르타르 위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복6차선의 아스콘 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(2025-03-27),
지구단위계획구역(공동주택), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2016-01-15)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022.7.15. 확정일자 2022.5.31.)
-배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
-단, 신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 7. 22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 창원지방법원 2025타경11668 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 61-5 젤미마을6단지주공아파트 605동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 133,000,000원

토지면적: 41.86㎡ (약 12.68평)

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 젤미마을6단지주공아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 경사철골지붕

총 층수: 18층 중 1층

사용승인일: 2003년 03월 12일

주요 마감: 외벽-모르타르 위 페인팅, 내벽 및 천정-벽지 및 일부 타일, 창호-새시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 '삼문초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로2류, 중로1류, 보행자전용도로와 접합하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황 (황길오)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 15일

확정일자: 2022년 05월 31일

배당신고일자: 2024년 03월 19일

대항력: 있음

특이사항: 매각으로 말소되지 않는 주택임차권등기가 존재하며, 선순위 임차권에 해당합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 06월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

을구 11번 순위의 주택임차권(황길오, 150,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액 발생을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 특징

젤미마을6단지주공아파트는 2003년에 입주한 총 407세대의 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 삼문초등학교 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주차 및 복리시설

총 253대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

황 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 곤란했습니다. 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼문동에 위치한 아파트로, 삼문초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 하지만 1층이라는 점과 가장 중요하게는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 임차인의 보증금이 감정가(133,000,000원)보다 높다는 점을 고려할 때, 배당을 통한 전액 변제가 어렵다면 매수인이 해당 금액을 전부 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 1층이라는 점은 호불호가 갈릴 수 있으나, 저층 선호 수요가 있다면 고려해볼 수 있습니다.

* 단지 주변으로 학교 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 다만, 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 해결되지 않는 이상, 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 임차인과의 협상 또는 명도 전략이 성패를 좌우할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래가(2026년 6월~7월)를 보면 117,000,000원에서 151,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌으며, 본 건의 감정가는 133,000,000원입니다. 1층이라는 점과 현 시세를 종합적으로 고려했을 때, 물건 자체의 시장 가치는 약 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건의 최대 리스크인 150,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 고려해야 합니다. 만약 보증금 전액이 인수된다면, 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 취득 비용이 시세를 훨씬 초과할 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 최대 입찰가는 본 건의 시장 가치보다 현저히 낮거나, 경우에 따라서는 입찰이 부적절할 수도 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 물건 자체의 가치에 기반하여 120,000,000원을 제시할 수 있으나, 실제 입찰 시에는 인수되는 임차인의 보증금 150,000,000원을 합한 총 예상 지출 금액이 시세와 비교하여 타당한지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.