나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11668 [1] 경상남도 김해시 삼문동 61-5 젤미마을6단지주공아파트 605동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 '삼문초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지,학교, 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사철골지붕 18층 건내 1층 101호로서,
외 벽 :모르타르 위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 왕복3차선, 동측으로 왕복6차선의 아스콘 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(2025-03-27),
지구단위계획구역(공동주택), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2016-01-15)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

매각으로 말소되지 않는 주택임차권등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 창원지방법원 2025타경11668 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 61-5 젤미마을6단지주공아파트 605동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 133,000,000원

토지면적: 41.86㎡ (약 12.68평)

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 젤미마을6단지주공아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 경사철골지붕

총 층수: 18층 중 1층

사용승인일: 2003년 03월 12일

주요 마감: 외벽-모르타르 위 페인팅, 내벽 및 천정-벽지 및 일부 타일, 창호-새시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 '삼문초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진입이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로2류, 중로1류, 보행자전용도로와 접합하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황 (황길오)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 15일

확정일자: 2022년 05월 31일

배당신고일자: 2024년 03월 19일

대항력: 있음

특이사항: 매각으로 말소되지 않는 주택임차권등기가 존재하며, 선순위 임차권에 해당합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 06월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

을구 11번 순위의 주택임차권(황길오, 150,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액 발생을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 특징

젤미마을6단지주공아파트는 2003년에 입주한 총 407세대의 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 삼문초등학교 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주차 및 복리시설

총 253대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

황 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 곤란했습니다. 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼문동에 위치한 아파트로, 삼문초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 하지만 1층이라는 점과 가장 중요하게는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 임차인의 보증금이 감정가(133,000,000원)보다 높다는 점을 고려할 때, 배당을 통한 전액 변제가 어렵다면 매수인이 해당 금액을 전부 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 1층이라는 점은 호불호가 갈릴 수 있으나, 저층 선호 수요가 있다면 고려해볼 수 있습니다.

* 단지 주변으로 학교 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 다만, 선순위 임차인의 보증금 인수 문제가 해결되지 않는 이상, 투자 가치를 판단하기 어렵습니다. 임차인과의 협상 또는 명도 전략이 성패를 좌우할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래가(2026년 6월~7월)를 보면 117,000,000원에서 151,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌으며, 본 건의 감정가는 133,000,000원입니다. 1층이라는 점과 현 시세를 종합적으로 고려했을 때, 물건 자체의 시장 가치는 약 120,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건의 최대 리스크인 150,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 고려해야 합니다. 만약 보증금 전액이 인수된다면, 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 취득 비용이 시세를 훨씬 초과할 수 있습니다. 따라서, 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 최대 입찰가는 본 건의 시장 가치보다 현저히 낮거나, 경우에 따라서는 입찰이 부적절할 수도 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 물건 자체의 가치에 기반하여 120,000,000원을 제시할 수 있으나, 실제 입찰 시에는 인수되는 임차인의 보증금 150,000,000원을 합한 총 예상 지출 금액이 시세와 비교하여 타당한지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.