나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11700 [1] 경상남도 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 1002동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 대청동 소재""대청초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 18층 건물 내 제9층 제904호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 가장형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 대로1류, 동측으로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동) , 지구단위계획구역
(장유지구) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2023-08-07)(산새소리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역
(2018-11-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11700 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 1002동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 1억 60,000,000원

면적:

* 토지: 48.02㎡ (약 14.53평)

* 건물: 80.88㎡ (약 24.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애큐온저축은행

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 삼문동 소재 "김해장유e그린타운2차부영아파트" 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 북동측 인근에 대청초등학교가 위치합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 대로1류, 동측으로 중로1류와 접하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 단지 정보:

* 아파트명: 갑오마을10단지 e그린타운

* 사용승인일: 2003년 8월 25일

* 총 세대수: 446세대

* 최고층: 18층

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 284대 (세대당 약 0.63대)

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 애큐온저축은행

* 말소기준권리: 2011년 3월 28일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부채권 총액: 203,343,605원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사부영 (2003-08-26)

* 소유권이전: 배영복 (2003-10-20), 신미정 (2011-03-28)

* 근저당권: 경남은행 (2011-03-28, 말소기준권리), 에이치케이저축은행 (2015-06-22, 말소)

* 가압류: 신한카드 (2021-01-20, 말소), 현대카드 (2021-01-26, 말소), 롯데카드주식회사 (2021-02-22, 말소)

* 임의경매개시결정: 애큐온저축은행 (2025-06-30, 말소)

4. 상권분석

* 주위 환경: 본 건이 속한 갑오마을10단지 e그린타운 단지는 주변이 아파트 단지로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 장유지구 지구단위계획구역에 포함됩니다. 대로1류 및 중로1류, 중로3류와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산새소리유치원), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 대청초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 상업 시설: 근린생활시설이 주변에 분포합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 지역 내에서 소각장 증설 관련 주민 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 이용 현황: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 18층 건물 내 9층 904호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 및 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 인근에 대청초등학교가 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 편의시설 외에도 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계자 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 유사 물건 및 공부, 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 보증금이나 차임이 미상이더라도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 총 채무 규모: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 과정에서 여러 차례 입찰이 이루어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼문동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 임대 관계가 불분명하다는 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 대청초등학교가 인접해 있고, 대로 및 중로와 접하고 있어 생활 및 교통이 편리합니다.

* 잘 갖춰진 주거 인프라: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 풍부한 생활 편의를 제공합니다.

* 권리관계 명확: 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 (2026년 기준):

* 2026년 4월 1일: 150,000,000원 (6층)

* 2026년 5월 20일: 134,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 23일: 145,000,000원 (9층)

* 본 건은 9층으로, 2026년 6월 23일에 거래된 145,000,000원 (9층)과 동일한 층수에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 시세는 약 1억 3천 4백만원에서 1억 5천만원 사이로 형성되어 있으며, 본 건의 감정가(1억 6천만원) 대비 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 최근 유사 층수 거래가: 145,000,000원 (2026년 6월 23일, 9층)

* 본 건의 감정가: 160,000,000원

* 보수적인 관점에서, 최근 실거래가와 유사하게 접근하며, 경매 특성상 다소의 경쟁을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

* 최종 권유 입찰가 : 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.