나이스옥션 법원경매 창원 2025타경566 [1] 경상남도 김해시 생림면 안양리 1065 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 안양리 소재 ""창암마을"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농가 및 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1) : 사다리형에 유사한 평지로서, 현황 ""답기타(작물재배부지)""입니다.
② 기호(8) : 사다리형 평지로서, 현황 ""단독주택 및 창고 등 건부지""입니다.

인접 도로상태

기호(1,8) : 공히 북동측으로 왕복2차선 도로와 접하여 있으며, 노폭 7~8m내외의 진입로를 통하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,8) : 농림지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 후첨 ""지적및건물개황도""에서와 같이 제시외 건물(ㅊ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호(1)의 토지대장상 지목은 ""답""이나, 현황 ""답기타(작물재배사 부지)""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 본건은 ""김해시 생림면 안양리 1059번지(기준시점 현재 경매진행중, 2025타경567)""의 전기 및
지하수를 끌어다 사용중인 것으로 조사되오니 참고바랍니다.(별첨 ""사진용지"" 참조.)

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호(2~7) 일반철골구조 기타지붕(철골구조) 단층 건물로서,
기 둥 : 244㎜x175㎜, 200㎜x100㎜.
벽 체 : 판넬마감입니다.
바 닥 : 몰탈 마감입니다.
천 정 : 철골트러스위 판넬마감입니다.

② 기호(9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 스타코, 치장벽돌 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 비닐쉬트 및 타일, 텍스, 에폭시, 페인팅 등 마감입니다.
창 호 : 새시창호입니다.

③ 제시외 물건
기호(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(설비실)
기호(ㄴ) 벽체이용 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㄷ) 벽체이용 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㄹ) 벽체이용 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㅁ) 벽체이용 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㅂ) 판넬조 판넬지붕 단층(보일러실)
기호(ㅅ) 경량철골조 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㅇ) 판넬조 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㅈ) 경량철골조 판넬지붕 단층(가추)
기호(ㅊ) 경량철골조 판넬지붕 단층(동식물관련시설)
기호(ㅋ) 철파이프조 채광지붕 단층(가추)
기호(ㅌ) 주택용 태양광설비 1식
기호(ㅍ) 새시조 2층 소재(베란다)입니다.

이용상태

① 기호(2~5,7) : 동식물 관련시설(작물재배사)
② 기호(6) : 동식물 관련시설(작물재배사) 및 관리사, 저온창고 등
③ 기호(9) : 1층 사무실, 창고, 저온저장고 및 계단실,
2층 단독주택입니다.

설비내역

기호(2~7)에 냉난방설비, 기호(6)에 저온창고, 기호(9)에 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고바랍니다.

공부와의 차이

기호(9) 1층의 건축물대장등본상 용도는 ""창고, 주차장, 계단실""이나, 현황은 ""사무실, 창고 및 저온저장고, 계단실""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 :
- 기호(1) 지상에 설치되어 있는 제시외 물건(ㅌ, 태양광설비)는 주택용으로서, 기호(9) 건물에서
사용중인 것으로 조사됩니다.
- 본건은 ""김해시 생림면 안양리 1059번지(기준시점 현재 경매진행중, 2025타경567)""의 전기 및
지하수를 끌어다 사용중인 것으로 조사되오니 참고바랍니다.(별첨 ""사진용지"" 참조.)
- 본건 건물 부대설비 및 기계기구의 정상가동 여부 등에 관하여는 별도 재확인요하오니 경매 참여
시 유의바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 기계기구 포함.
목록 1 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
목록 1 토지 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘답기타(작물재배사 부지)’임.
제시외 건물 소재로 인해 영향받는 토지가격은 감정평가명세표 비고란 참조.
목록 1 지상소재 주택용 태양광 설비(목록 9 건물에서 사용중)는 매각대상에 포함됨(다만, 해당 설비에 대하여 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있으며, 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 판명될 경우 매수인은 소유권 취득에 제한을 받을 수 있음).
목록 9 1층의 건축물대장상 용도는 ‘창고, 주차장, 계단실’이나, 현황은 ‘사무실, 창고 및 저온저장고, 계단실’임.
본건은 인접한 안양리 1059번지의 전기 및 지하수를 끌어다 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경566 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 안양리 1065

물건 개요: 본 건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 주로 동물 및 식물 관련 시설과 단독주택으로 이용되고 있습니다.

토지 면적: 2961.70㎡ (약 896.04평)

건물 면적: 총 1827.23㎡ (약 552.75평)

주요 건물 현황:

* 동물 및 식물 관련 시설 (다수동, 총 1665㎡)

* 단독주택 (162.23㎡, 1층 사무실/창고/저온저장고, 2층 주거)

제시외 건물 면적: 319.00㎡

감정가: 1,571,813,700원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대동농업협동조합 (대OOO)

2. 입지조건

주위 환경: 경상남도 김해시 생림면 안양리 소재 "창암마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농가, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 자유로우며, 지역 내 교통편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 폭 7~8m 내외의 도로를 통해 진입이 가능합니다.

토지 이용 규제: 본 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 관한 법률적 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 11월 6일자 대동농업협동조합 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

총 채권액: 등기부상 기재된 채권 총액은 약 1,576,415,089원입니다.

인수되는 권리: 본 물건은 일괄 매각이며, 등기부상 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (단, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다.)

임차인 현황: 현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 있으나, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 도심의 상업 지구와는 거리가 먼 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 단독 주택 등이 주를 이루고 있어, 농업 관련 시설이나 전원생활과 관련된 사업 또는 주거 목적에 적합할 것으로 판단됩니다.

대규모 상권 형성은 어렵지만, 지역 특성에 맞는 소규모 시설(예: 농산물 직판장, 농가 주택 개조 등) 운영 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 김해 시내 또는 인접 읍면 지역의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 지역 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상점 등이 있을 수 있습니다. 주변에 농경지와 임야가 넓게 분포하여 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

전기 및 용수: 본건은 인접한 안양리 1059번지로부터 전기 및 지하수를 끌어다 사용하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이에 대한 사용 권한, 계약 관계, 향후 이용 가능 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

기타: 주변에 김해 바이오가스 생산시설이 운영 중인 것으로 파악됩니다. 이 시설이 본건에 미치는 직접적인 영향(소음, 냄새 등)은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 목록 1 토지는 농지이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못하므로 반드시 확인해야 합니다.

토지 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답기타(작물재배사 부지)'이므로, 실제 토지 이용 시 관련 법규 및 행정 절차에 대한 사전 검토가 필요합니다.

제시외 건물 및 설비: 다수의 제시외 건물과 태양광 설비 등이 매각 대상에 포함됩니다. 특히 태양광 설비는 리스, 렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있어, 매수인의 소유권 취득에 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

건축물 용도 불일치: 목록 9 건물의 경우, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이하여, 향후 건축물 용도 변경이나 이용에 있어 문제가 발생할 수 있습니다.

인접 토지 의존성: 전기 및 지하수를 인접 토지에서 끌어다 사용 중이므로, 이에 대한 영구적인 사용 권한 확보 방안을 마련해야 합니다.

지역 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제로 인해 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 포함하는 대규모 농촌형 부동산입니다.

동물 및 식물 관련 시설, 저온 저장고, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 농업 관련 사업이나 농촌에서의 생활 공간으로 활용 가치가 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황 불일치, 인접 토지로부터의 기반 시설 사용 등 권리 및 이용에 있어 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 약 896평에 달하는 대규모 토지는 다양한 용도의 건축이나 농업 활동에 유리한 기반을 제공합니다.

다용도 건물 활용: 작물 재배사, 창고, 사무실, 저온 저장고, 주택 등 다양한 용도의 기존 건물을 즉시 활용하거나 개조하여 사업에 이용할 수 있습니다.

전원생활 및 농업 사업 적합성: 농촌 지역의 특성과 농림지역이라는 용도 지역은 귀농·귀촌 희망자나 농업 관련 사업을 계획하는 투자자에게 매력적인 요소입니다.

일괄 매각으로 인한 취득 편의성: 토지와 모든 부속 건물을 한 번에 취득할 수 있어, 복잡한 개별 관리 없이 일괄적으로 운용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,571,813,700원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 및 최근 거래 사례에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다. 특히, 유사한 규모의 토지 및 시설물 거래 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 공부상 지목과 현황 불일치, 인접 토지로부터의 기반 시설 의존성, 태양광 설비의 소유권 문제 등 몇 가지 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

이러한 리스크들을 감안할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 보수적인 접근을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

일반적으로 경매 시장에서는 해당 물건의 매력도와 리스크 수준에 따라 감정가의 80%에서 100% 이상까지 다양한 범위에서 입찰이 이루어집니다.

본 물건의 잠재적 가치와 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 평가하여, 시장 상황과 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다. (추가 시세 조사 자료가 없어 구체적인 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.