나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3872 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 108동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1) 위치
본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 ""포항남부초등학교"" 북서측 인근에 위치함.

2) 주위환경
인근 일대는 아파트, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물중 2층 202호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 강화마루, 타일 등,
창호: 하이새시 등임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동측 하향 경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 서측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율60%이하, 용적률250%이하, 15층이하 기타사항 고시문참
조), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3872 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 641 양학산케이씨씨스위첸 108동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 302,000,000원

* 토지면적: 46.17㎡ (약 13.97평)

* 토지지분: 46.175㎡ (약 13.97평)

* 건물면적: 83.40㎡ (약 25.23평)

* 건물지분: 83.3966㎡ (약 25.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 지역의 특징을 보입니다.

* 차량 접근이 원활하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 단지 북동측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하, 15층 이하 등의 개발 밀도 규제를 받고 있습니다.

* 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 입지 판단을 위해 현장 답사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑9 압류 (용인세무서장, 2022-12-14)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들, 즉 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 압류, 갑13 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 을7 주택임차권 (임차인: 라선희)

* 임차인: 라선희 (라 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-04-11

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 7번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 300,000,000원이 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 용흥동 일대는 주로 아파트와 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

* 포항남부초등학교가 가까이 위치하여 교육 환경이 양호하며, 이는 주변 주택 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 기능 강화 및 관련 상업 시설 입지가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 양학산KCC스위첸

* 준공년월: 2015년 10월 30일

* 단지 규모: 총 11개 동, 585세대, 최고 20층

* 본건 단위세대: 108동 2층 202호

* 전용면적: 83.3966㎡ (약 25.23평)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 2층

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 717대 (지하 512대, 지상 190대, 전기차 1대)

* 교육시설: 포항남부초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 라선희 임차인의 보증금 300,000,000원 중 배당 후 남는 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 총 매수 비용이 상당히 증가할 수 있습니다. 이는 본건 취득 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 변제 순위에 따라 본건의 낙찰가 및 배당 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도 진행의 어려움: 대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 합의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 양학산KCC스위첸 아파트로, 2015년에 준공되어 비교적 신축이며 건축 연면적이 넓어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 포항남부초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 우수합니다.

* 하지만, 3억원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

* 감정가 302,000,000원 대비 최근 실거래가는 255,000,000원에서 290,000,000원 수준으로, 임차인 인수 금액을 고려한 실제 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양학산KCC스위첸은 준신축급 아파트로, 연식 대비 우수한 관리 상태와 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 초등학교와 인접한 위치는 학부모 수요층에게 매력적이며, 꾸준한 임대 및 매매 수요를 기대할 수 있습니다.

* 단지 내 커뮤니티 시설 및 주차 공간이 잘 구비되어 있어 입주민의 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 핵심 요소들을 고려하였습니다.

* 감정가: 302,000,000원

* 최근 실거래가: 255,000,000원 ~ 290,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 라선희): 300,000,000원 (전액 변제되지 못할 시 잔액 인수)

* 현재 시장 상황 및 최근 실거래가 하단을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 임차인이 보유한 3억원 규모의 보증금 인수 부담입니다. 만약 경매를 통해 임차인 보증금이 전액 변제되지 못한다면, 매수인의 총 투자 비용은 입찰가에 인수되는 보증금까지 더해져 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

* 따라서, 잠재적 위험과 시장 상황을 종합적으로 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 본 입찰가는 시장 상황, 임차인과의 협상 결과, 최종 배당액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.