나이스옥션 법원경매 포항 2025타경403 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 991 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 소재 "성곡 IC" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대로변 각종 근린생활시설 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로변에 위치하여 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 자체지반은 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 30미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너 총 3동 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 일반철골조 및 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 지하1층, 지상2층건 으로서(사용승인일 : 2001.10.19) 외 벽 : 샌드위치판넬 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 샌드위치판넬, 타일 및 내부인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임. 일련번호(나) : 일반철골조 샌드위치판넬지붕 지상3층건으로서(사용승인일 : 2001.10.19) 외 벽 : 샌드위치 판넬 등 마감, 내 벽 : 샌드위치판넬, 페인팅 및 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 근린생활시설로 이용중임. - 지하 1층 : 펌프실, 발전기실, 저수조 - 1층, 2층 : 근린생활시설 일련번호(나) : 공부상 "판매 및 영업시설"이나, 현황 "창고"로 이용중임.

설비내역

일련번호(가, 나) : 공히 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 수전 설비(550kva), 비상발전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호(가) 건물의 "저수조, 발전기실, 펌프실 1층" 부분은 실제 "지하1층"이며, 본건 일련번호(나) 건물의 공부상 용도는 "판매 및 영업시설"이나, 현황 "창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②토지 지상에 이동 용이한 컨테이너 3동은 매각에서 제외.
③목록 2. 건물의 "저수조, 발전기실, 펌프실 1층" 부분은 실제 "지하1층"이며, 목록 3. 건물의 공부상 용도는 "판매 및 영업시설"이나, 현황 "창고"임.
④목록4,5 - 기계기구의 정상작동 여부 등은 별도 확인 필요.
⑤목록2 건물 외부에 존재하는 건물출입구 3개,
목록2 및 목록3 건물 사이에 존재하는 구조물 연결통로,
목록3 외부에 존재하는 구조물 목조데크는 건물의 부합물로서 건물에 포함하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경403 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 991

* 용도: 판매시설

* 감정가: 11,612,522,650원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 불OOOOOOOO (권리분석상 불로봉무새마을금고로 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7844.00㎡ (약 2,373.01평)

* 건물면적: 6439.95㎡ (약 1,948.15평)

* 건물 제시외면적: 1420.60㎡

1.3. 매각 및 특이사항

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 지상 이동 용이한 컨테이너 3동은 매각 제외. 목록 2 건물(저수조, 발전기실, 펌프실)은 실제 지하 1층. 목록 3 건물은 공부상 용도(판매/영업시설)와 현황(창고) 상이. 목록 4, 5 기계기구 작동 여부 확인 필요. 건물 부합물(출입구, 연결통로, 데크)은 건물에 포함 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 소재 "성곡 IC" 남동측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 대로변 각종 근린생활시설 및 후면 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근 가능하며, 간선도로변에 위치하여 교통 상황 보통임.

* 서측으로 폭 약 30미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역).

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리관계

* 말소기준권리: 2022년 9월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권.

* 낙찰 시 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음 (2012-05-29 사업자 등록 추정).

* 한 : 보증금 100,000,000원, 차임 20,000,000원, 대항력 있음 (2019-09-16 전입, 2025-08-18 확정).

* 인수되는 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 한 임차인의 보증금 100,000,000원은 실제 인수될 가능성이 높으므로 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근은 대로변에 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동에 유리함.

* 후면에는 단독주택지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖춤.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 성곡 IC 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 물류 및 유통, 판매 시설로서의 활용 가치가 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설이 주변에 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주거지역과 인접하여 생활 편의성도 일정 수준 확보될 것으로 예상됨.

5.2. 교통

* 주요 간선도로변에 위치하여 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 한 임차인의 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 투자 비용 증가 요인이 됨. 박 임차인의 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임대차 관계는 별도 확인 필요.

* 건물 공부와 현황의 불일치: 목록 2 건물의 지하층 표기 오류, 목록 3 건물의 용도(판매/영업시설)와 현황(창고) 차이로 인해 향후 건축물 관련 민원 발생 가능성.

* 제외 물건: 토지 지상 컨테이너 3동이 매각에서 제외되므로, 해당 물건의 처리 방안을 별도로 마련해야 함.

* 기계기구 상태: 목록 4, 5의 기계기구는 정상 작동 여부를 별도 확인해야 하며, 수리 또는 교체 비용 발생 가능성.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 흥해읍의 주요 도로변에 위치한 대형 판매시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 바탕으로 다양한 상업 활동에 적합함.

* 성곡 IC 인근의 우수한 교통 접근성은 물류 및 유통 효율성을 높여줄 수 있음.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 공부상 내용과 현황의 불일치, 매각 제외 물건 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통한 인수 여부 및 비용 산정이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대로변, IC 인근의 상업/유통 허브로서의 잠재력.

* 규모의 경제: 넓은 면적을 활용한 다양한 사업 모델 적용 가능.

* 지역 발전 가능성: 신규 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 기대.

* 권리 분석의 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로, 실질적인 인수 부담은 임차 보증금 및 제시외 건물 등에 집중됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 11,612,522,650원

* 인수 예상 보증금: 100,000,000원 (한 임차인)

* 총 예상 투자 비용 산정 시, 상기 인수 보증금, 건물 제시외 면적(건축물대장 기준 1420.60㎡), 제외되는 컨테이너, 기계기구 등 추가 비용을 반드시 고려해야 함.

* 또한, 건물 용도 및 현황 불일치로 인한 추후 발생 가능한 법적/행정적 비용, 내부 수리 및 보강 비용 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 입찰가 산정 필요. (구체적인 예상 입찰가는 심층적인 현장 조사 및 시장 분석 후 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.