나이스옥션 법원경매 포항 2025타경389 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1406-10 경성홈타운 시티라이프 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""장흥중학교""북동측 인근에 위치하는 ""경성홈타운 시티라이프 제3층 제303호"" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상9층건 중 제3층 제303호 단위세대로서
(사용승인일: 2015.06.26)
- 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감
- 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 천 정: 천정지 등 마감,
- 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하게 조성된 ""아파트부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경389 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1406-10 경성홈타운 시티라이프 3층303호

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

토지면적: 51.25㎡ (약 15.5평)

건물 전용면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

건물 분양면적: (정보 없음. 총 건물 연면적: 2,639.45㎡)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

사용승인일: 2015년 6월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 9층 건물 중 3층

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 주위환경: "장흥중학교" 북동측 인근에 위치하며, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용: 정방형의 토지로서 주위 일대와 등고 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 단지 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 박OO입니다.

* 말소기준권리: 2022년 1월 24일 접수된 포항수산업협동조합의 가압류 (금 44,063,124원)입니다. 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 순위의 주택임차권(박상현, 보증금 120,000,000원, 전입일 2017.7.13, 확정일자 2017.9.13)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박상현

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 7월 13일

* 확정일자: 2017년 9월 13일

* 배당신고일자: 2024년 7월 3일

* 대항력: 있음

* 총 등기부채권액: 164,063,124원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 장성동 지역은 포항시의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 아파트 단지가 다수 분포하고 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 장흥중학교, 포항장성초등학교, 포항동성고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 환경이 비교적 양호한 편으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 실생활 측면에서 다음과 같은 특징을 가집니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에 위치하며, 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 단지 인근으로 대중교통 이용이 가능한 버스승강장이 있어 시내 접근성이 양호합니다. 또한, 차량을 이용한 주요 간선도로 접근도 용이합니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 내 설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 유의해야 할 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 박상현 임차인의 보증금 120,000,000원은 감정가(117,000,000원)를 초과합니다. 따라서 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 미회수된 보증금은 낙찰자가 인수하게 되므로 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 현장 조사 미흡: 감정평가서에 따르면, 실지 조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 인해 내부 및 구조 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 물건의 실제 상태와 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 임차보증금: 감정가가 임차인의 보증금보다 낮게 책정되어 있어, 임차인의 보증금 전액 회수 가능성이 낮고, 이로 인해 인수되는 보증금액이 커질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 아파트로, 2015년에 준공되어 비교적 최신 건물이면서도 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 주변 학군 또한 괜찮은 수준입니다.

가장 큰 특징이자 유의점은 대항력 있는 임차인 박상현 씨의 존재이며, 그의 보증금 1억 2천만원이 물건의 감정가 1억 1천 7백만원을 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 배당 후 미회수된 보증금을 인수해야 할 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

이러한 임차인 인수 부담에도 불구하고, 실수요자에게는 실거주 환경이 비교적 좋고, 투자자에게는 임차인 인수 리스크로 인해 경매가가 낮게 형성될 가능성이 있다는 점에서 관심을 가질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 장성동은 포항시 북구의 대표적인 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 실거주 적합성: 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성을 고려할 때 실수요자의 거주 목적에 부합할 수 있습니다.

* 잠재적 가격 상승 여력: 포항 지역의 발전과 함께 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매가 할인 가능성: 대항력 있는 임차인 인수라는 특수성으로 인해 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수해야 할 임차인 보증금 120,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

* 총 매수 부담액 = 입찰가 + 인수되는 임차보증금

* 현재 감정가는 117,000,000원이지만, 임차인 보증금(120,000,000원)이 이를 초과하므로, 낙찰자는 최소한 120,000,000원 이상의 실질적 부담을 안게 됩니다.

* 따라서, 본 물건의 실질적인 가치는 감정가에 인수 보증금 일부 또는 전부를 더한 금액으로 평가해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 해당 임차인의 배당 가능액, 포항시 북구 장성동 지역의 최신 실거래가 및 시세 동향, 그리고 추후 현장 재조사를 통한 건물 상태 평가 등을 종합적으로 분석한 후에 결정하는 것이 합리적입니다.

* 본 보고서 작성 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 후 인수될 보증금액을 정확히 파악하고, 시장 조사를 충분히 거친 후에 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.