나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3881 [1] 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 산121 목장용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 ""강사1리마을회관"" 서측 약 450m 지점에 소재하는 토지로서, 동해안 해안지대 인근의 전원주택단지로조성된 토지로서 포항-울산간 국도와 가까운 곳이며, 주위는 뒷편의 자연림지대, 앞쪽으로 농경지가 혼재하며, 북동측으로 군부대와 가까운 곳임.

교통상황

차량출입용이하며, 대중교통사정은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

남향 경사지대에 2필 일단의 토지 중 남측 일부는 전원주택지로 조성된 상태이며, 그 밖의 토지는 자연림임.
조성된 택지는 가장형 및 사다리꼴, 부정형이며, 동,서, 남측은 인접지 보다 약9m정도 높은 축대로 조성되어 있으며, 조성택지는 남향경사지를 이용하여 계단식으로 조성되어 있음.
조성택지 중 일부 지상에는 사용승인 전인 제시외 건물(7동)이 소재하며,그 밖의 부분은 나지임.

인접 도로상태

북동측 의뢰외 토지 등에 설치된 폭 약 7 미터의 아스팔트 포장도로로 출입 가능하며, 조성택지내에도 폭약 7 미터의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 보전관리지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 2) : 보전관리지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 단독주택 7동( 기호 ㄱ-ㅅ: 각동 면적 39.9㎡)이 소재함
-동일인 소유로 추정되는 사용승인 전 건물로서 평가목적을 고려하여 정상 평가함.

공부와의 차이

공부상 지목은 목장용지, 임야이나 실제 남측 상당부분은 택지조성이 완료된 단계이며, 일부 지상에는 건축허가를 받아 건축된 사용승인 전 건물이 소재하며, 북측 대부분은 자연림임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대여부 확인하지 못함.
2) 기 타 : 본건 토지는 이용상황별 면적을 고려 한 일괄 평균단가를 적용하였으며, 이용상황별 면적은 건축허가시 대지면적, 현장조사 결과를 기준으로 한 실측면적, 위성도 등을 종합적으로 고려하였으므로 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으나 평가액의 결정에는 별 영향이 없을 것으로 사료 됨을 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①일괄매각 ②공부상 지목은 목장용지, 임야이나 실제 남측 상당부분은 택지조성이 완료된 단계이며, 일부 지상에는 건축허가를 받아 건축된 사용승인 전 건물이 소재하며, 북측 대부분은 자연림임. ③목록1, 2 토지에 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(7동) 있으며, 타인 소유의 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음. 제시외 건물 소재감안하여 평가.(감정평가서 참조요)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

포항지원 2025타경3881 (1)

1.1. 2. 소재지

경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 산121

1.1. 3. 토지 용도

공부상 지목: 목장용지, 임야. 실제 현황: 남측 상당 부분 택지 조성 완료, 일부 지상 사용승인 전 건물 소재, 북측 대부분 자연림.

1.1. 4. 매각 대상

토지만 매각

1.1. 5. 총 토지 면적

31,886.00㎡ (약 9,645.9평)

1.1. 6. 감정가

1,635,662,800원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치

경상북도 포항시 남구 호미곶면 강사리 소재, "강사1리마을회관" 서측 약 450m 지점.

1.2. 2. 주변 환경

동해안 해안지대 인근, 전원주택단지로 조성된 지역. 포항-울산간 국도와 가까움.

1.2. 3. 자연 환경

북측 대부분은 자연림으로 이루어져 있으며, 남측 상당 부분은 택지 조성 완료된 상태.

1.2. 4. 접근성

포항-울산간 국도와 가까워 차량 접근성이 용이함.

1.2. 5. 도로

북동측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능하며, 조성된 택지 내에도 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

1.2. 6. 교통

차량 출입은 용이하나, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 경매 구분

부동산 임의경매

1.3. 2. 채권자

옥천새마을금고

1.3. 3. 말소기준권리

2022년 12월 23일자 옥천새마을금고 근저당권 (을9)

1.3. 4. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 지상권, 가등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 5. 인수되는 권리

1.3. 5.1. 법정지상권

타인 소유의 제시외 건물(7동)을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있음. (감정평가서 참조 필요)

1.3. 6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 토지 이용

전원주택 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역.

1.4. 2. 사업 가능성

전원주택 부지로 조성된 점을 고려할 때, 전원생활 관련 소규모 상업 시설 또는 서비스 시설 입지 가능성은 있으나, 일반적인 상권 형성은 어려움.

1.4. 3. 향후 개발

주변 개발 계획 및 지역 활성화 여부에 따라 가치 변동 가능성 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

인근에 마을회관이 있으나, 주요 편의시설은 포항시내 또는 인접 도시 접근 필요.

1.5. 2. 교육시설

관련 정보는 제공되지 않았으며, 전원생활 특성상 도보 접근성은 낮을 수 있음.

1.5. 3. 의료시설

포항시내 또는 인접 도시의 종합병원, 병의원 이용 필요.

1.5. 4. 여가/문화

동해안 해안지대 인근으로 해양 레저 활동 및 자연 경관을 즐길 수 있는 입지.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법정지상권

타인 소유 건물 7동에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 이에 대한 명확한 확인 필요.

1.6. 2. 이용 현황과 공부상 지목 차이

공부상 지목(목장용지, 임야)과 실제 이용 현황(택지, 자연림)의 차이가 존재하므로, 토지 이용 및 개발 관련 허가 사항 재확인 필요.

1.6. 3. 건축물

사용승인 전 건축물(7동) 존재. 이에 대한 법적 문제, 소유권, 철거 가능성 등 확인 필요.

1.6. 4. 토지 이용 제한

보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 5. 매각 제외 건물

타인 소유 건물 7동이 매각에서 제외되므로, 해당 건물과의 관계 설정이 중요함.

1.6. 6. 주변 시설

북동측에 군부대가 인접해 있어 소음 등 환경적 영향 가능성 존재.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 호미곶면의 아름다운 자연 환경과 동해안 인접 입지를 갖춘 전원주택단지 조성 가능성이 있는 토지입니다. 그러나 타인 소유 건물의 법정지상권 성립 가능성, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이, 복합적인 토지 이용 제한 등 권리 및 이용 관련 복합적인 문제가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 입지적 장점

동해안 인접, 전원주택단지 개발 잠재력이 있는 지역이라는 입지적 강점.

1.8. 2. 개발 잠재력

향후 지역 개발 및 관광 활성화 시 가치 상승 기대 가능. 우수한 자연 경관을 활용한 개발 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 타인 소유 건물 7동이 존재하고, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이, 토지 이용 제한 등 복합적인 권리 및 이용 관련 문제가 산재해 있어 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크 요인을 해소하고 정확한 가치를 판단한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.