나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경653 [1] 경상북도 울진군 후포면 삼율리 729-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 소재 '후포역' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 면소재지 외곽으로 근린생활시설, 단독주택, 창고, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

·기호 1) : 부정형의 토지로서, 북동향 계단식경사를 이루는 주상나지임.
·기호 2) : 자루형의 토지로서, 북동향 경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 주상용건부지임.
·기호 5) : 세장형의 토지로서, 북동향 경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 주상나지임.

인접 도로상태

·기호 1) : 본건 동측으로 폭 약 6m 이상의 포장도로와 접함.
·기호 2), 5) : 기호 1)을 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(후포면도시지역) , 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

·기호 3) 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 지상2층건으로서,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 모노륨, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.
·기호 4) 경량철골구조 평슬래브지붕 지상2층건으로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 모노륨, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

·기호 3) 주택.
·기호 4) 주택.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 가)는 공부상 구조 및 용도가 '경량철골구조, 근린생활시설' 이나, 실제 '경량철골 및 일반목구조 주택' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록3 공부상 구조 및 용도가 '경량철골구조, 근린생활시설'이나, 실제 '경량철골 및 일반목구조 주택'임
-목록5 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(2026. 8. 13.자 후포면사무소 사실조회회신 참조)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 영덕지원 2025타경653 (1)

소재지: 경상북도 울진군 후포면 삼율리 729-2

용도: 단독주택

감정가: 813,274,410원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지 면적: 2222.00㎡ (약 672.15평)

토지 지분: 1871.0168㎡ (약 565.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 339.55㎡ (약 102.71평)

건물 지분: 339.55㎡ (약 102.71평)

건물 제시외 면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

1.3. 매각 대상

토지 지분 / 건물 전체 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리 소재 '후포역' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 면소재지 외곽으로 근린생활시설, 단독주택, 창고, 농경지, 야산 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역(후포면도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 을4로 접수된 후포새마을금고 명의의 지상권이 인수됩니다. 이는 매수인이 부담해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 3일

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 정보

본건이 위치한 울진군 후포면 삼율리 지역은 해안 지역으로, 면 소재지 외곽에 위치하여 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 환경입니다. 후포항을 중심으로 한 어업 및 관련 산업 시설이 발달해 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 면사무소 인근에서 이용 가능합니다. 인근 지역에서 특별히 언급된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보(2026년 5월~6월, 8,500만원~13,000만원)는 본건과 주택 유형 및 규모가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 감정평가액 813,274,410원을 기준으로 시세를 파악해야 합니다. 다만, 선순위 지상권의 존재로 인해 실제 거래 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

면 소재지에 위치한 편의점, 마트, 식당 등의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 후포면에 후포초등학교, 후포중학교, 후포고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

후포면 소재 보건소 및 병의원을 통해 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본건 토지 일부는 농지일 가능성이 있어, 매각 결정 기일까지 해당 관청에서 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있으며, 발급 기준 및 소요 기간을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 공부상 내용과 실제 현황의 차이: 공부상 '경량철골구조, 근린생활시설'로 등재된 부분이 실제로는 '경량철골 및 일반목구조 주택'으로 이용되고 있어, 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 선순위 지상권의 존재: 후포새마을금고의 지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 내용과 향후 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 자체의 리스크

제시외 건물(3.00㎡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물을 소유하고 있으나, 매수인이 부담해야 할 선순위 지상권이 설정되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이라는 행정적 절차와 건물 용도 불일치로 인한 원상복구 가능성 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2222.00㎡의 넓은 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능성: 토지 및 건물의 가치를 재평가하고 리스크를 해소할 경우, 주택 또는 기타 용도로의 재개발 및 활용 가능성이 있습니다.

* 해안 지역 입지: 후포면은 해안 지역으로 관광 및 휴양 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 선순위 지상권이 존재하고, 농지취득자격증명 관련 행정 절차 및 건물 용도 불일치로 인한 잠재적 비용 발생 가능성이 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가: 813,274,410원

위험 요소를 고려한 예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 5억 7천만원 ~ 6억 5천만원으로 예상됩니다.

정확한 입찰가는 권리 관계 및 현장 조사, 관련 관청 확인 등을 거쳐 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.