나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8422 [1] 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ""황금네거리"" 남서측 인근에 위치하는 '수성헤센더테라스
제12층 제1208호' 구분건물로서, 부근 일대는 아파트단지, 오피스텔, 위락시설 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 도시철도역 및 간선도로 등이 있어 제
반 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건 중 제12층 제1208호
구분건물로서,
외벽: 몰탈위 페인트, 화강석 및 복합판넬 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 시스템창호입니다.

이용상태

가) 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 방송설비 및 도시가스 보일러에 의한 난방설비
등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""업무시설(오피스텔) 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본 단지 서측 및 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8422 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 12층1208호

* 건물명: 수성 헤센 더테라스

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축물 사용승인일: 2020년 3월 5일

* 건물 총 층수: 지하 5층, 지상 29층

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 6.00㎡ (약 1.82평)

* 토지지분: 5.9994㎡ (약 1.81평)

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구

1.4. 건물 정보

* 건물면적: 49.45㎡ (약 14.96평)

* 건물지분: 49.4481㎡ (약 14.96평)

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 29층 건물 중 제12층 제1208호

1.5. 매각 정보

* 감정가: 213,000,000원 (2억 1300만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금네거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 위락시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 도시철도역, 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통 여건은 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소 예정)

* 갑구 3번: 대구신용보증재단 가압류 (말소기준권리, 말소 예정)

* 갑구 4번: 한국주택금융공사 강제경매 (말소 예정)

* 을구 1번: 장미소 주택임차권 (인수 대상)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장 (장미소)

* 보증금: 240,000,000원 (2억 4000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 20일

* 확정일자: 2021년 3월 30일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 대구지방법원 2024카단37653 (대구신용보증재단 가압류)입니다. 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 을구 1번 임차권(장미소, 보증금 2억 4000만원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 매수인은 임차인에게 보증금 2억 4000만원을 변제해야 할 의무가 있습니다. 이 외의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 수성구 두산동은 대구의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(49.4481㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 4층에서 1억 7800만원에 거래되었습니다. 본건과 동일한 12층의 경우, 2026년 3월에 54.9306㎡ 면적이 1억 4500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 최근 시세 대비 다소 낮은 가격으로, 해당 거래 건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 본건의 시장 가치는 대략 1억 6000만원에서 1억 8000만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함 여부)

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 2억 4000만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(2억 1300만원)보다 높은 금액이며, 현재 추정되는 시장 가치(1억 6000만원 ~ 1억 8000만원)와 비교했을 때 총 투자 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 임차인과의 협상이 원활하게 이루어지지 않을 경우, 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 2억 4000만원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 철저한 권리분석과 임차인과의 협상 전략이 필수적입니다. 현재로서는 임차인 인수 부담으로 인해 투자가치가 높다고 보기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구의 중심 상권에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 편리한 교통 및 생활 인프라로 인한 임대 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 시장 가치는 약 1억 6000만원에서 1억 8000만원 수준으로 추정됩니다. 하지만 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 2억 4000만원에 달하므로, 총 실질 투자 금액은 (낙찰가 + 2억 4000만원)이 됩니다.

이러한 점을 고려하여, 임차인 인수 보증금을 제외한 '낙찰가'로서의 예상 입찰가는 보수적으로 1억 5000만원 을 제시합니다.

이는 현재 시장 시세(1억 6000만원 ~ 1억 8000만원)의 하단을 고려한 금액이며, 총 투자 예상 금액은 1억 5000만원(낙찰가) + 2억 4000만원(인수 보증금) = 3억 9000만원이 됩니다. 이는 본건 오피스텔 자체의 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

본 입찰가는 인수해야 하는 보증금을 제외한 금액으로, 최종 투자 결정 시에는 반드시 임차인과의 협상 가능성, 예상 배당률, 추가적인 조사 등을 통해 총 투자 비용과 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.