나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8433 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 378-4 삼성아파트 106동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 <칠성고등학교> 북동측 인근에 위치하는 ""삼성아파트"" 제106동 제20층 제2002호 공동주택(아파트)으로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 20층 건물 중 제20층 제2002호로서
<사용승인일자:1995년11월28일>
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄하게 조성되어있는 부정형 토지로서, ""아파트""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차선 및 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8433 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 378-4 삼성아파트 106동 20층 2002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 196,000,000원

* 토지면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

* 건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 사용승인일자: 1995년 11월 28일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 칠성고등학교 북동측 인근에 위치한 삼성아파트 106동 20층 2002호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있어 다양한 용도로 활용이 가능한 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 3월 27일 접수된 광주은행의 가압류입니다.

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권(채권자: 김경도)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금은 210,000,000원이며, 전입일자는 2020년 12월 22일, 확정일자는 2020년 11월 16일입니다. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 광주은행의 가압류를 기준으로, 을구 12번 임차권(인수 대상)을 제외한 기타 가압류 및 강제경매 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 262,662,171원입니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 9일 19,200만원(105동 2층), 2026년 6월 17일 20,200만원(2층), 2026년 6월 8일 20,000만원(9층)에 거래되었습니다. 본건은 20층 고층임을 감안할 때, 현 시세는 20,500만원에서 21,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 유사 물건 거래 동향: 동일 아파트 단지 내 유사 면적의 매물이 2026년 상반기 동안 19,000만원대 후반에서 20,000만원대 초반으로 꾸준히 거래되는 패턴을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 칠성고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수할 것으로 판단됩니다.

* 아파트 단지 정보: 칠성삼성아파트는 총 624세대로 구성되어 있으며, 지상 6대, 지하 16대, 총 280대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(196,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

* 총 인수 금액 부담: 매수인은 낙찰가 외에 임차인에게 210,000,000원의 보증금을 변제해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

* 명도 저항 가능성: 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 소요 가능성이 있습니다.

* 복합 용도지역: 제3종일반주거지역과 중심상업지역이 혼재되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치한 아파트 물건으로, 20층 고층에 해당하며 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 하지만, 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 감정가를 상회하며, 투자 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있는 고위험 물건입니다. 따라서 철저한 사전 조사와 신중한 의사결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 고층 이점: 20층에 위치하여 우수한 채광과 조망을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 중심상업지역 인접으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 철저한 리스크 관리: 인수되는 임차 보증금을 고려한 현실적인 입찰가 산정 및 명도 계획 수립 시, 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금 210,000,000원을 제외한, 물건 자체의 실질 가치와 시장 상황, 그리고 높은 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로 본건 아파트의 시장 가치는 약 20,500만원에서 21,500만원으로 추정되나, 매수인이 임차인에게 210,000,000원을 추가로 변제해야 하므로 총 지출 금액이 매우 커지는 점을 감안해야 합니다.

이에 따라, 순수 물건 가치에 대한 보수적인 접근과 위험 부담을 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 (1억 8천만원)으로 제안합니다.

(참고: 예상 총 지출 금액 = 예상 입찰가 180,000,000원 + 인수 보증금 210,000,000원 = 390,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.