나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8401 [1] 대구광역시 수성구 상동 346-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 상동 소재 ‘덕화중학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하며 간선도로와의 접근성 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>
(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 '사진용지' 등과 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서,

<사용승인일 : 1995.07.24>

- 외벽 : 적벽돌붙임 등 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
- 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

1~2층 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.(제시외건물'ㄴ'은 기호(2) 2층 소재)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경8401 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 수성구 상동 346-1번지 (신주소: 대구광역시 수성구 수성로14길 7-24)

1.3. 물건종별

단독주택 (2가구)

1.4. 건물 규모

총 면적 110.32㎡ (약 33.37평), 지상 2층 건물, 사용승인일 1995년 7월 24일. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 구조.

1.5. 토지 면적

총 면적 101.80㎡ (약 30.81평). 건축물대장 상 건물 부지 면적 60.74㎡ (약 18.4평) 포함.

1.6. 감정가

313,523,200원

1.7. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

1.8. 매각 조건

일괄 매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 상동 소재 '덕화중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

토지 및 건물 등기부상 2021년 10월 25일 김수경에게 증여로 인한 소유권 이전, 2024년 7월 31일 김영희 외 2명에게 유류분 반환을 원인으로 한 소유권 일부 이전 등기가 존재함.

3.2. 말소기준권리

2025년 6월 24일 접수된 김수경의 임의경매 개시결정이 말소기준권리임.

3.3. 인수주의 사항

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

등기부상 인수할 보증금 합계는 0원임. 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됨. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대구 수성구 상동은 비교적 주거 환경이 안정된 지역으로, 단독주택 및 다가구 주택이 밀집해 있으며 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있음.

4.2. 인근 시세

* 최근 2025년 9월 거래된 상동수성맨션(1983년식, 연립) 73.11㎡는 1.5억원에 거래되었으며, 평당 약 205만원 수준임.

* 최근 2025년 11월 거래된 드림빌라트(2001년식, 다세대) 48.58㎡는 1.03억원에 거래되었으며, 평당 약 212만원 수준임.

* 최근 2026년 5월 거래된 피카소(2013년식, 다세대) 75.155㎡는 1.9억원에 거래되었으며, 평당 약 253만원 수준임.

* 본건은 1995년식 단독주택(2가구)으로 건물 면적이 110.32㎡(약 33.37평)으로 비교적 넓은 편임. 이를 최근 시세 기준으로 환산 시, 약 2.2억원 ~ 2.8억원 수준으로 추정되나, 감정가 3.14억원과는 다소 차이가 있음. 이는 토지 가치, 건물의 2가구 활용 가능성, 정확한 비교 대상의 부재 등 복합적인 요인에 기인할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 병원, 은행, 마트 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편임.

5.2. 교육시설

덕화중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 분포하여 교육 환경이 좋음.

5.3. 의료시설

지역 내 종합병원 및 병의원 이용이 용이한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물 분할 경매 특성

공유자 간의 갈등으로 인해 경매가 진행되는 특성상, 낙찰 후에도 공유자 간의 문제가 완전히 해소되지 않을 가능성이 있음. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의 필요.

6.2. 건물 노후도

1995년 사용승인된 건물로 약 30년이 경과하여 전반적인 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 제시외 건물

본건 지상에 제시외 건물(사진용지 등)이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됨. 철거 또는 활용 방안에 대한 검토 필요.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 상동의 주거지역에 위치한 단독주택(2가구) 경매 물건임. 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있음. 공유물 분할 경매라는 특수성을 가지며, 건물 노후도 및 제시외 건물에 대한 고려가 필요함. 최근 거래 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 토지 가치 상승 및 2가구 활용 등 잠재적 가치를 고려할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 신주소 상 수성로14길 7-24로 변경되어 도로명 주소 기반 검색 시 유리.

* 건물 면적 대비 넓은 토지 지분으로 향후 토지 가치 상승 기대.

* 2가구 주택으로 임대 수익 또는 재건축/리모델링 시 잠재적 가치 증대 가능.

* 수성구의 안정적인 주거 환경 및 교육 환경으로 인한 주택 가치 유지.

9. 예상 입찰가

감정가: 313,523,200원

최근 시세 분석 결과, 본건 건물 면적(110.32㎡) 기준 유사 물건 거래가는 약 2.2억원 ~ 2.8억원 수준으로 추정됨.

감정가가 시세 대비 높아 보이는 점, 공유물 분할 경매 특성상 명도 리스크 등을 고려할 때, 감정가 이하로 입찰하는 것이 권장됨.

보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 제안함.

이는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.