나이스옥션 법원경매 대구 2025타경923 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1631 래미안 웰리스트 203동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 ""대구효명초등학교"" 북동측 인근에 위치 하며
부근의 상황은 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등
제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제3층 제301호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 바닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음
.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 4필 일단의 부정형 토지로서 자체지반 대체로 등고평탄한,“아파트 건부지”
로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측, 서측, 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로, 북동측으로 폭 약 15미터 내외
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획
구역(세부사항은 도시경관과 별도확인) , 광로2류(폭 50m~70m)(2024–1
2-10)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인)<대구광
역시문화재보호조례>임.

기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) , 제1종지구단위계획
구역(세부사항은 도시경관과 별도확인), 광로2류(폭 50m~70m)(2024-12-
10)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(1999-05-14)(접합), 소로2류(폭 8m~10
m) (접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도
확인)<대구광역시문화재보호조례>임.

기호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) , 제1종지구단위계
획구역(세부사항은 도시경관과 별도확인), 대로3류(폭 25m~30m)(1999-0
5-14)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과
문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구효
명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인)<대구광역
시문화재보호조례>임.

기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획
구역(세부사항은 도시경관과 별도확인), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가
축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(대구효명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확
인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(세부사항은 문
화체육과 별도확인)<대구광역시문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경923 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOO (등기부상 남산새마을금고 확인)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1631 래미안 웰리스트 203동 3층 301호

용도: 아파트

건물명: 래미안 웰리스트

사용승인일: 2010년 6월 11일

1.3. 면적 정보

토지면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

토지 지분: 39.9715㎡ (약 12.09평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9388㎡ (약 25.69평)

전용면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

총 연면적 (단지 전체): 109602.0682㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 445,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하는 "대구효명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

단지 동측, 서측, 남측으로는 폭 약 10미터 내외 도로, 북동측으로는 폭 약 15미터 내외 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함. 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

* 대구효명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 본건 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있음.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 일반적인 주거지역으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 2019년 8월 16일 남산새마을금고의 근저당권 (을2)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (상세 내용은 등기부등본 확인 필요)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 약 510,472,042원

주요 채무:

* 남산새마을금고 근저당: 364,000,000원 (말소기준권리)

* 남산새마을금고 근저당: 120,000,000원

* 하나카드 주식회사 가압류: 6,042,685원

* 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류: 20,429,357원

* 남산새마을금고 임의경매: 449,838,561원 (본건)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (임차인 현황 상 인수할 보증금이 없으므로, 명도 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 추가 확인해야 함)

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 광로, 대로, 소로 등 다양한 도로에 접함. 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있으며, 일부 필지는 상대보호구역(대구효명초등학교)에 해당함.

4.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 20층 중 3층 301호.

내외부 마감: 외벽은 페인팅, 내벽은 내부 인테리어 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감. 창호는 샷시.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 래미안 웰리스트

총 세대수: 471세대

총 동수: 7개동

최고층: 28층 / 최저층: 2층

주차: 총 871대 (지하 850대, 지상 21대)

5.2. 편의시설 및 생활 환경

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

* 단지 지하에 전기차 충전기 10대가 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 정보가 불확실함. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 건축물대장 전유부 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 전유부 정보 상으로는 '203동 1301호'로 표기되어 있으나, 본건은 '203동 3층 301호'이므로, 실제 호수 및 층수에 대한 최종 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있으므로, 상세 내용은 관련 부서 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 봉덕동의 래미안 웰리스트 아파트로, 대구효명초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고 교통 및 생활 편의시설이 비교적 양호한 입지임. 2010년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있음. 감정가는 4억 4천 5백만원이나, 유사 면적의 최근 실거래가가 4억 5천 8백만원 수준임을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있음. 다만, 임대 관계가 불확실하고 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 권리 분석 및 명도 관련 사항을 철저히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구효명초등학교 인근으로 학군이 좋고, 대중교통 접근성이 양호함.

* 안정적인 주거 환경: 래미안 브랜드의 아파트 단지로, 잘 갖추어진 단지 내 편의시설과 관리 시스템을 기대할 수 있음.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세보다 낮은 가격에 취득할 여지가 있음.

* 향후 가치 상승 잠재력: 재건축/재개발 가능성은 낮으나, 지역 내 안정적인 주거 수요를 바탕으로 가치 유지 및 완만한 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 445,000,000원이며, 유사 면적(84.94㎡)의 최근 실거래가가 2026년 6월 6일 8층 458,000,000원에 거래된 점을 참고할 때, 3층 물건의 가치를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정할 수 있음.

* 감정가: 445,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가: 458,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로 참여 시 최근 실거래가 수준을 고려한 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 445,000,000원 ~ 470,000,000원

* 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 실거래가를 기반으로 한 예상치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있음.

* 명도 비용, 수리비 등 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.