나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8452 [1] 대구광역시 동구 율암동 459-10 덕영빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 용계동 소재 ""율하천2교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는
공동주택 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 중 제2층 제201호로서,
외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅등 마감
내벽: 벽지 및 타일등 마감
바닥: 바닥재 및 타일등 마감
창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 유사토지로서, ＂다세대주택 건부지″로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터내외, 동측 및 서측으로 폭 약 2~3미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-12-30)(접합) 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사
시설 보호법> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 조사당시 관계인 부재 및 시건장치등으로 인하여 외부에서 관찰가능한
범위내에서 조사 및 관찰하였고, 내부구조와 내부마감재등은 건축물현황도를
참고하였으며, 통상적인 내부구조 및 내부마감재등을 기준으로 기재하였으며,
건물구조변경 및 내부하자등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없는 바, 참고
하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8452 (1)

소재지: 대구광역시 동구 율암동 459-10 덕영빌라 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

토지면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

토지지분: 35.75㎡ (약 10.82평)

건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.66㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반야월새마을금고

집합건물 등기부 채권 총액: 32,500,000원

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 율암동 소재 "율하천2교" 남동측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

남측으로 폭 약 6미터 내외, 동측 및 서측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2008년 7월 24일 접수된 반야월새마을금고의 근저당권 (을5)이며, 채권 금액은 19,500,000원입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 32,500,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 명시적으로 기재된 사항이 없습니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 율암동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 공동주택 단지들이 형성되어 있어 기본적인 주거 수요는 확보될 것으로 보입니다.

상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구보다는 지역 내 소비를 중심으로 한 근린 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 중 제2층 제201호입니다.

외벽은 타일붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 최초 사용승인일은 1994년 12월 9일입니다.

토지의 형상은 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 유사토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 조사 당시 관계인 부재 및 시건장치 등으로 인해 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서만 조사가 이루어졌습니다. 내부 구조 및 마감재 등에 대한 정확한 확인이 어려우므로, 내부 상태는 건축물현황도를 참고하여 기록되었습니다. 건물 구조 변경이나 내부 하자의 유무는 구체적으로 확인할 수 없어 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다. 또한, 하천구역에 해당하는지에 대한 문의가 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 공장, 창고 등 산업시설 또는 상업시설이 혼재되어 있어 순수 주거 환경을 선호하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 동구 율암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없어 보이나, 현장 조사 시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 하천구역 관련 사항 및 주변의 산업시설 혼재 여부는 추가 확인 및 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(전용 59.66㎡)으로 실수요자 및 소액 투자자에게 접근성이 좋습니다.

감정가가 6,300만원으로, 최근 실거래가 자료를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준에서 낙찰받을 가능성이 있습니다.

반야월새마을금고의 채권으로 경매가 진행되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가가 5,300만원에서 6,600만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 6,300만원이며, 이는 실거래가 범위 내에 포함됩니다.

다만, 현장 조사 시 내부 상태 확인의 어려움과 잠재적 리스크 요인(하천구역, 주변 산업시설 혼재 등)을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 5,900만원에서 6,200만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가를 하회하거나 근접하는 수준으로, 안전 마진 확보를 염두에 둔 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.