나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8429 [1] 대구광역시 수성구 범어동 406-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 '수성구청역' 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 주택지대로서 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 남측 하향 완경사지에 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 '단독주택(다가구주택)' 건부지임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자연아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물로서, (사용승인일 : 2015.11.15) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 바 닥 : 장판지 및 바닥내장재 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

가) 다가구주택 및 근린생활시설 1층 : 계단실 등 2~4층 : 다가구주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2 옥탑(계단실), 화단, 태양광 설비 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8429 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 406-2 (도로명: 대구광역시 수성구 세진로3길 61)

용도: 다가구주택 (11가구)

감정가: 2,088,574,500원

토지 면적: 302.40㎡ (약 91.5평)

건물 면적: 508.35㎡ (약 153.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영천농업협동조합

2. 입지조건

위치: 대구광역시 수성구 범어동 '수성구청역' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 사정은 보통입니다.

접근성: 대구 지하철 2호선 수성구청역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

토지 형상: 세장형의 토지로서, 남측 하향 완경사지에 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 '단독주택(다가구주택)' 건부지입니다.

도로: 대상 물건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(자연아이유치원), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2016년 1월 22일 접수된 영천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 후순위 임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 대상 권리 (주의 요망):

* 임차인 김 : 보증금 50,000,000원 + 증액분 20,000,000원 = 총 70,000,000원. 전입일자(2015-11-19)가 말소기준권리보다 선순위이며, 건물 등기부상 '주택임차권' 권리종류에 '인수'로 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되므로, 실제 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 박 : 보증금 90,000,000원. 전입일자(2016-01-18)가 말소기준권리보다 선순위이나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당으로 변제받거나 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 심 : 보증금 0원. '대항력 있음'으로 기재되어 있으나 보증금이 명시되지 않아 인수 여부 및 특이사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

인수 예상 보증금 총액: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 임차인 김 의 보증금 70,000,000원 인수 가능성 별도 확인 요망)

결론: 임차인 김 의 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 대구광역시 수성구 범어동은 대구 내에서도 교육 환경 및 생활 인프라가 우수한 핵심 주거 지역으로 평가받습니다.

주변 시설: 수성구청, 대구지방법원, 대구지방검찰청 등 주요 행정기관이 밀집해 있으며, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

수요: 역세권 및 배후 주거 단지, 행정 기관 밀집 지역 등의 특성으로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 대구 지하철 2호선 수성구청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 인근에 자연아이유치원 외 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 홈플러스(수성점), CGV대구만경, 대구 파티마병원 등 대규모 상업 및 의료 시설 이용이 용이합니다.

행정: 수성구청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 70,000,000원 인수 가능성이 있습니다. (건물 등기부상 '인수' 표기)

특이 임차인 존재: 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 심 의 존재로 인한 불확실성이 있습니다.

복잡한 권리 관계: 다수의 임차인이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이용 제한: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 신축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 건물 전체 임대 관계가 미상으로 확인되어, 공실 및 임대 수입 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 핵심 입지에 위치하며 수성구청역 역세권이라는 큰 장점을 가진 다가구주택입니다.

하지만 권리 분석상 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 가능성, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 심 의 존재 등 복잡하고 불확실한 권리 관계가 확인됩니다.

이러한 잠재적 위험 요인으로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 및 시간 지연 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

따라서 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 인수되는 임차 보증금 문제를 명확히 파악한 후, 신중하게 입찰을 결정하는 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 수성구 중심에 위치하며, 수성구청역 초역세권으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로서 다수의 임차인 확보 시 꾸준한 월세 수입 창출이 가능합니다.

성장 잠재력: 대구의 대표적인 부촌이자 우수한 교육 및 생활 인프라를 갖춘 수성구의 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

편의시설 집중: 수성구청, 법원 등 주요 행정기관과 풍부한 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 2,088,574,500원

인수 보증금: 0원 (단, 임차인 김 의 보증금 70,000,000원 인수 가능성 별도 확인 요망)

본 물건은 권리 관계의 불확실성(임차인 김 보증금 인수 가능성, 임차인 심 보증금 0원)으로 인해 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 건물 상태, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 예상 입찰가는 감정가의 OO%~OO% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.