나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8398 [1] 대구광역시 동구 신천동 160-1 화성파크드림이스트밸리 105동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""신천초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물(105동) 중 1층 102호 단위세대로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내벽 ; 벽지도배 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장 바닥재 및 타일 등 마감,
- 창호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'아파트'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8398 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 대구광역시 동구 신천동 160-1 화성파크드림이스트밸리 105동 1층 102호

용도: 아파트

토지면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

건물면적: 121.61㎡ (약 36.78평)

전용면적: 제공된 JSON 데이터에 따르면 약 84.9874㎡ (약 25.70평)의 전용면적을 가진 유사 규모의 아파트 거래가 있었습니다. 본 물건의 실제 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 부채 총액

감정가: 477,000,000원

등기부채권 총액: 438,741,571원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""신천초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건 북측으로 약 20미터, 서측으로 약 10미터, 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 상 소유권 이전 및 다수의 근저당, 가압류 내역이 존재하나, 말소기준권리인 을1 근저당(동대구농업협동조합, 189,600,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

최종적으로 본 경매물건은 권리상 깨끗하게 인수될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으나, 인근에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 초등학교가 인접해 있어 학군 배후수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조, 25층 건물(105동) 중 1층 102호 단위세대입니다.

외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시입니다.

5.2. 설비 내역

위생, 급배수, 소방, 승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 화성파크드림이스트밸리

주소: 대구광역시 동구 신천동 160-1

사용승인일: 2008년 9월 29일 (건축 18년차)

동수: 4개동

세대수: 447세대

주차대수: 총 698대 (지상 269대, 지하 429대)

최고층: 25층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

전기차 충전기: 지상 14대

6. 잠재적 리스크

6.1. 1층 거주지

1층 세대의 경우, 조망 및 사생활 침해, 소음 등에 다소 취약할 수 있으며, 이는 시세 형성 시 감가 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

제공된 최근 매매 정보의 전용면적(84.9874㎡) 기준 시세는 3억 5천만원 ~ 3억 7천 5백만원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 4억 7천 7백만원으로, 실제 거래되는 유사 면적대의 아파트 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (본 물건의 정확한 전용면적 확인 필요)

6.3. 토지이용계획

다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동의 신축급 아파트 단지 내 1층 아파트로, 법적 권리관계가 명확하고 임차인 명도 부담이 없는 비교적 양호한 물건입니다. 주변 학군 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외 큰 문제없이 소유권 확보 가능.

* 신천초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 주변 상업시설 및 교통 이용 편리.

* 경매 최저가 대비 실거래가 수준으로 접근 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(약 3억 5천만원 ~ 3억 7천 5백만원)와 감정가(4억 7천 7백만원) 간의 차이가 크고, 1층이라는 점을 감안할 때, 감정가보다는 시세에 맞춰 접근하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 토지/건물 면적(121.61㎡)과 제공된 JSON의 전용면적(84.9874㎡) 간의 차이를 고려할 때, 정확한 비교는 어렵습니다. 그러나 제공된 JSON 데이터상의 시세와 본 물건의 감정가를 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 이에 따라 예상 입찰가를 3억 8천만원에서 4억 1천만원 사이로 제안합니다.

이 가격대는 현재 파악된 시세와 총 부채액(약 4억 3천 8백만원)을 고려하여, 낙찰 후 명도 및 부대비용을 감안했을 때 수익을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.