나이스옥션 법원경매 천안 2025타경580 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 313 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 풍세면 남관리 소재 세칭 ""남산마을"" 남동측 인근에 위치하는
농경지 ""답""으로 주위인근은 농경지, 임야, 자연부락 및 하천등으로 이루어진 농촌지대로,
제반 주위환경등은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 불가능하나, 인근에 천안시내버스정류장이 있어
제반교통수단의 이용 등은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로 인근지와는 등고평탄하고 현재의 이용상태는 ""답""으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
농림지역
가축사육제한구역(지방자치단체경계지역600m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호2
농림지역
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(지방자치단체경계지역600m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호3
농림지역
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(지방자치단체경계지역600m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호4
농림지역
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(지방자치단체경계지역600m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호5
농림지역
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(지방자치단체경계지역600m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>

기호6
농림지역
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

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1.1. 1.사건번호: 천안지원 2025타경580 (1)

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1.1. 2.소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 313

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1.1. 3.용도: 답

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1.1. 4.감정가: 746,460,000원

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1.1. 5.토지면적: 11484.00㎡ (약 3474.06평)

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1.1. 6.건물면적: 0.00㎡ (없음)

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1.1. 7.매각대상: 토지매각

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1.1. 8.경매구분: 부동산임의경매

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1.1. 9.채권자: 천

2. 입지조건

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2.1. 입지조건

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2.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 남관리 소재 "남산마을" 남동측 인근에 위치하는 농경지 "답"으로, 주위는 농경지, 임야, 자연부락 및 하천 등으로 이루어진 농촌지대입니다.

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2.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 직접적인 출입은 어렵지만, 인근에 천안시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

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2.1. 3.인접 도로상태

지적도상 본건 토지는 맹지에 해당하여 차량 진입이 불가능합니다.

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2.1. 4.주변 시설 및 혐오시설

본건은 농촌지대에 위치하며, 인근에 대규모 공업단지나 혐오시설은 현재 파악되지 않으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다. (참고: 본 보고서 생성 시점에서는 외부 정보 검색이 제한적으로 이루어졌습니다. 실제 컨설팅 시에는 반드시 상세 조사가 선행되어야 합니다.)

3. 권리분석

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3.1. 권리분석

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3.1. 1.등기부현황

본건 토지 등기부상 권리내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1969-01-27 소유권이전 (이익수)

* 을1: 1999-05-26 근저당권 (천안농업협동조합, 45,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을2: 2003-02-24 근저당권 (천안농업협동조합, 25,000,000원) - 말소

* 을3: 2003-02-24 지상권설정 (천안농업협동조합) - 말소

* 을4: 2003-12-04 근저당권 (천안농업협동조합, 684,000,000원) - 말소

* 갑2: 2019-01-22 소유권이전 (이주동)

* 을5: 2021-11-22 근저당권 (이창희, 500,000,000원) - 말소

* 갑3: 2024-08-19 가압류 (신보2021제20차유동화전문, 1,000,000,000원) - 말소

* 갑4: 2024-08-26 압류 (남동세무서장) - 말소

* 갑5: 2024-08-26 가압류 (중소기업은행, 3,211,462,169원) - 말소

* 갑6: 2024-09-11 가압류 (신용보증기금, 675,200,000원) - 말소

* 갑7: 2024-10-16 가압류 (중소기업은행, 82,216,040원) - 말소

* 갑8: 2024-10-17 가압류 (중소기업은행, 102,379,072원) - 말소

* 갑9: 2025-06-25 임의경매 (천안농업협동조합) - 말소

* 갑10: 2025-08-12 가압류 (전문건설공제조합, 363,300,000원) - 말소

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3.1. 2.인수되는 권리

상기 등기부 현황에 따르면, 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 현재 등기부상 모든 을구 권리(근저당, 지상권)는 말소 예정이거나 말소된 것으로 표시되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 갑구의 가압류, 압류 등도 모두 말소 예정 또는 말소로 확인됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 말소 예정 권리의 경우, 경매 절차 진행에 따라 최종 확정되므로 주의가 필요합니다.)

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3.1. 3.총 채권액

등기부 채권 총액은 6,688,557,281원입니다.

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3.1. 4.임차인 현황

본건 물건명세서상 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 상권분석

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4.1. 1.지역 특성

본건은 농림지역 내 농업진흥구역에 속한 농경지로, 농촌 및 전원지역 특성을 가집니다. 주변은 농경지와 임야, 자연부락이 혼재되어 있어 상업적 활동보다는 농업 위주의 환경입니다.

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4.1. 2.잠재적 활용

본건의 용도와 토지이용계획상 주된 활용은 농업입니다. 타 용도로의 개발 가능성은 매우 낮으며, 농지법 등 관련 법규의 엄격한 적용을 받습니다.

5. 생활정보

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5.1. 생활정보

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5.1. 1.편의시설

본건 소재지는 농촌지역으로, 도심의 편의시설 접근성은 제한적입니다. 인근 천안시내버스정류장을 통해 시내로의 이동은 가능하나, 자체적인 생활 편의시설은 부족한 편입니다. 가까운 편의시설 및 병원, 학교 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

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5.1. 2.주변 환경

주변이 농경지, 임야, 자연부락으로 구성되어 있어 조용하고 쾌적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 잠재적 리스크

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6.1. 1.맹지 (도로접근성 제한)

본건은 지적도상 맹지로, 토지로의 직접적인 차량 진입이 불가능합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 심각한 제약을 초래하며, 건축 등 어떠한 개발 행위에도 필수적인 인허가를 받기 어렵게 만듭니다.

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6.1. 2.농지취득자격증명 제출 필수

본건은 농지이므로, 매각 허가 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으며, 계약 자체가 무효가 될 수 있는 매우 중요한 요건입니다.

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6.1. 3.토지이용계획 및 규제

본건 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 농업 외 목적의 개발이나 가축 사육 등에 엄격한 제한이 따릅니다.

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6.1. 4.높은 채권 총액

총 채권액이 66억 원이 넘는 점은, 채무 관련 추가적인 법적 분쟁이나 복잡한 이해관계가 얽혀있을 가능성을 시사합니다. (참고: 유동화 물건, 공동담보 등 특수물건 정보도 이러한 복잡성을 뒷받침합니다.)

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6.1. 5.미상 정보

토지 제시외 면적, 건물 관련 정보, 임대차 현황 등 일부 정보가 미상으로, 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 종합 의견

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본건은 천안시 동남구 풍세면에 위치한 농경지(답)로, 감정가는 746,460,000원입니다. 토지 면적은 11,484㎡ (약 3,474평)입니다. 권리분석상으로는 매각으로 인해 소멸되는 권리들로 구성되어 있어 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 문제점은 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 활용에 심각한 제약이 있다는 점입니다. 또한, 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 농림지역, 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 매우 엄격합니다.

주변 환경은 농촌지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

결론적으로, 본건은 맹지 및 엄격한 농지 규제라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 단순 농업 목적이 아닌 이상 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 투자 포인트

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* 본건은 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 농지법 등 관련 법규를 준수하며 농업용으로 활용할 경우, 안정적인 농지 확보라는 측면에서 가치가 있을 수 있습니다. (단, 맹지 해소 방안 마련 필수)

* 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 접근이 필요할 수 있으나, 현재로서는 실현 가능성이 희박합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 예상 입찰가

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본건은 맹지라는 치명적인 단점과 농지취득자격증명 필수, 까다로운 토지이용계획 등 여러 제약으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

일반적인 부동산 투자 관점보다는, 맹지 해소 방안(인접 토지 매입 등) 마련 및 농지법 관련 사항을 완벽히 파악한 상태에서, 해당 토지의 실질적인 농업 생산 가치와 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 감정가 746,460,000원은 맹지 및 각종 규제를 고려할 때 높은 수준으로 판단됩니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 검토 후, 해당 토지의 실질적 가치 대비 상당한 할인율을 적용하여 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.