나이스옥션 법원경매 천안 2025타경571 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,3)은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 소재 '신무리마을' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 섞여있는 마을주변농경지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2) 인근 및 기호(3)까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 평지로서, ""전(야적장)""으로 이용중입니다.
기호(2): 삼각형의 완경사지로서, ""전(휴경지)""로 이용중입니다.
기호(3): 부정형의 평지로서, ""공업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1): 맹지입니다.
기호(2): 맹지입니다.
기호(3): 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍26(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>


기호(2): 계획관리지역, 생산관리지역(2023-08-01), 성장관리계획구역(성환읍26(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역(2023-08-01), 성장관리계획구역(성환읍26(일반형))
가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전구역(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

기호(3): 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

대상물건 기호(1,2) 공부상 지목은 '묘지'이나, 현황'전'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로,
(사용승인일: 1989.03.23)

외벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인트 등 마감,
내벽: 몰탈위페인트 등 마감,
창호: 샤시창호입니다.

기호(5): 조적조 슬래브지붕 2층으로,
(사용승인일: 1989.03.23)

외벽: 적벽돌쌓기 등 마감
내벽: 몰탈위페인트 및 벽지 등 마감
창호: 목재 및 샤시 이중창호입니다.

기호(6): 철골조 철판지붕 단층으로,
(사용승인일: 1999.06.18)

내,외벽: 판넬 등 마감

이용상태

기호(4): ""공장""으로 이용중입니다.

기호(5) 1층: ""사무실, 식당, 화장실""로 이용중입니다.
2층: ""실험실 및 기숙사""로 이용중입니다.

기호(6): ""창고""로 이용중입니다.

설비내역

기호(5): 기본적인 위생 및 급배수설비, LPG온수보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.6'을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함(감정평가서상 ㄱ~ㅁ, ⓐ). 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 4점 포함(감정평가서 참조). 목록1,2는 맹지이며, 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경571 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,348,054,300원 (일억삼천사백팔십오만사천삼백원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가일: 2025년 12월 3일 (작성일 기준)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1

용도: 공장

토지 면적: 3521.00㎡ (약 1,065.15 평)

건물 면적: 1042.40㎡ (약 315.35 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 100.10㎡ (약 30.27 평)

1.3. 감정평가 요약

토지:

- 기호 (1,2,3) 일괄 평가

- 위치 및 주위환경: '신무리마을' 북서측 인근, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 섞여있는 마을주변농경지대. 제반 주위환경 보통.

- 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등으로 보아 보통.

- 형태 및 이용상태:

- 기호(1): 부정형 평지, "전(야적장)"으로 이용 중.

- 기호(2): 삼각형 완경사지, "전(휴경지)"로 이용 중.

- 기호(3): 부정형 평지, "공업용건부지"로 이용 중.

- 인접 도로상태:

- 기호(1): 맹지.

- 기호(2): 맹지.

- 기호(3): 동측 폭 약 3m 내외 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(6구역).

- 기호(2): 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(2구역).

- 기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(2구역, 6구역), 농업보호구역.

- 공부와의 차이: 기호(1,2) 공부상 지목 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용 중.

- 제시목록 외 물건: 기호(3)에 제시외 건물 (ㄱ~ㅁ) 소재.

- 기타: 임대관계 현장 사정상 확인 불가.

건물:

- 기호 (4): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 1989.03.23 사용승인. 외벽 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등, 내벽 몰탈위 페인트 등, 창호 샤시. 용도: 공장. (704㎡)

- 기호 (5): 조적조 슬래브지붕 2층, 1989.03.23 사용승인. 외벽 적벽돌쌓기 등, 내벽 몰탈위 페인트 및 벽지 등, 창호 목재 및 샤시. 용도: 1층 사무실, 식당, 화장실 / 2층 실험실 및 기숙사. (276㎡)

- 기호 (6): 철골조 철판지붕 단층, 1999.06.18 사용승인. 내외벽 판넬 등. 용도: 창고. (62.4㎡)

- 총 건물면적: 1042.4㎡.

- 설비내역: 기호(5)에 기본적인 위생, 급배수, LPG 난방 설비.

- 부합물 및 종물: 별도 참조.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타: 임대관계 현장 사정상 확인 불가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리에 소재하며, '신무리마을' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

물건지 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 주요 간선도로와의 접근성 및 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 접근성

토지 기호(1)과 기호(2)는 맹지로, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근성에 제약이 있습니다. 기호(3) 토지는 동측으로 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황 및 규제

- 공부상 지목이 '묘지'인 기호(1,2) 토지는 현황 '전'으로 이용 중입니다.

- 기호(1)은 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역 및 비행안전구역(6구역)에 해당합니다.

- 기호(2)는 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역 및 비행안전구역(2구역)에 해당합니다.

- 기호(3)은 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역, 비행안전구역(2구역, 6구역), 농업보호구역에 해당합니다. 다양한 용도 지역 및 제한이 복합적으로 적용되어 있어 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 이전: 주식회사비타종합 → 주식회사재성생활건강 (말소 기준 권리 확인 필요, 경매 신청 채권자 근저당권이 말소기준으로 보임)

- 말소기준권리: 천안서부신용협동조합 근저당권 (2024.03.15 접수, 876,000,000원)

- 기타 권리:

- 근저당: 천안서부신용협동조합 (876,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 천안서부신용협동조합 (742,823,270원, 2025.06.24 접수, 2025타경571) - 본 경매 개시 결정

- 가압류: 주식회사정우아이앤티 (94,918,810원), 박나순 (300,000,000원) - 모두 말소 예정

- 등기부채권 총액: 1,270,918,810원

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 주식회사재성아이스원

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 7,000,000원

- 전입일자(사업일자): 2023-09-20

- 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 천안서부신용협동조합의 근저당권보다 후순위인 가압류 및 본 경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, '대항력있는임차인'이 존재하며, 그 보증금 50,000,000원에 대한 인수 여부는 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금 반환 채무가 인수되지 않는다고 단정하기는 어렵습니다. 임차인 주식회사재성아이스원의 경우, 사업자등록일(2023.09.20)을 기준으로 대항력 유무 및 보증금 반환 의무 발생 시점을 구체적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 천안시 서북구 성환읍 신방리, 농경지와 공업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 '신무리마을'이 있어 지역 기반은 있으나, 대규모 상업지구나 산업단지와는 거리가 있습니다.

4.2. 산업시설로서의 잠재력

공장 및 창고 시설이 갖추어져 있어 즉시 산업 활동에 활용 가능합니다. 다만, 맹지인 토지(기호 1,2)와 복합적인 토지 용도 지역 지정으로 인해 향후 확장이나 개발 시에는 추가적인 법규 검토 및 기반 시설 확보 방안 마련이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

물건지 인근에 마을이 소재하며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대규모 도심에 비해 편의시설의 다양성이나 접근성은 제한적일 수 있습니다. 공장 건물 내에 사무실, 식당, 기숙사 등이 있어 자체적인 근무 및 생활 여건은 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지(Landlocked Property)

토지 기호(1)과 기호(2)가 맹지인 점은 건축, 증축, 토지 활용 및 매각에 있어 심각한 제약 요인이 될 수 있습니다. 차량 진출입로 확보를 위한 인접 토지 매입 또는 지상권 설정 등 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 복합적인 토지 용도 및 규제

기호(3) 토지는 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등이 혼합되어 있으며, 가축사육제한, 비행안전구역, 농업보호구역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 및 사업 추진에 복잡성을 더할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 문제

앞서 언급된 바와 같이, '대항력 있음'으로 확인된 임차인 주식회사재성아이스원(보증금 50,000,000원)의 보증금 반환 의무 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 될 경우, 이는 예상 투자 비용 증가로 이어집니다.

6.4. 분묘기지권

등기부상 직접적으로 나타나지는 않으나, '분묘기지권'이 특이사항에 포함되어 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 제약을 초래할 수 있는 잠재적 문제입니다. 현장 확인 및 관련 법적 검토가 필요합니다.

6.5. 제시외 건물 및 기계/기구

제시외 건물 및 공장 기계/기구 4점은 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안(철거, 이전, 매각 등)을 사전에 마련해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공장 및 관련 시설이 실제 운영 가능한 상태로 소재하고 있으며, 토지 면적 또한 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 그러나, 맹지인 토지, 복합적인 용도 지역 지정, 비행안전구역 및 농업보호구역 등 다수의 개발 제한 사항, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 해당 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 분묘기지권 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업 시설로서의 즉시 활용 가능성

현존하는 공장, 사무실, 창고 시설을 통해 별도의 신축 없이 즉시 운영이 가능하다는 점은 장점입니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 3521㎡의 토지는 향후 증축이나 재배치, 혹은 다른 용도의 개발을 위한 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 복합적 활용 가능성

비록 용도 지역 제한이 있지만, 계획관리 지역 포함으로 인해 공업 용도 외에도 일부 지역에서는 추가적인 활용 방안을 모색할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,348,054,300원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인과의 협상 결과, 맹지 해소를 위한 비용, 분묘기지권 해결 방안 등을 종합적으로 산정하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

- 맹지 문제 해결을 위한 추가 비용

- 대항력 있는 임차인 보증금 인수액 (50,000,000원 가정 시)

- 분묘기지권 관련 조사 및 처리 비용

- 향후 건축 및 토지 이용 규제 완화를 위한 행정적 노력 비용

등을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통한 실사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.