나이스옥션 법원경매 천안 2025타경571 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1 공장 경매
매각기일: 2026-03-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 천안 2025타경571 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1 공장 경매
- 사건번호: 2025타경571
- 주소: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 방축길 31 비타종합
- 용도: 공장
천안지원 경매1계 2025타경571 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 방축길 31 비타종합 | 감정가: 1,348,054,300원 | 최저가: 660,547,000원 | 용도: 공장
1. 천안지원 2025타경571 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 천안지원 2025타경571 (1)
소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 신방리 356-1
용도: 창고시설
감정가: 1,348,054,300원
토지면적: 3521.00㎡ (약 1,065.15 평)
건물면적: 1042.40㎡ (약 315.35 평)
건물 제시외면적: 100.10㎡ (약 30.28 평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 천OOOOOOOOO
1.2. 감정평가 요약
1.2. 1. 토지 감정요항표
위치 및 주위환경: '신무리마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 섞여 있는 마을 주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
교통상황: 대상 물건 인근으로 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.
형태 및 이용상태:
기호(1): 부정형의 평지로서, '전(야적장)'으로 이용 중입니다.
기호(2): 삼각형의 완경사지로서, '전(휴경지)'로 이용 중입니다.
기호(3): 부정형의 평지로서, '공업용건부지'로 이용 중입니다.
인접 도로상태:
기호(1,2): 맹지입니다.
기호(3): 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태:
기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍26(일반형)). 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역). 비행안전구역(6구역).
기호(2): 계획관리지역, 생산관리지역(2023-08-01), 성장관리계획구역(성환읍26(일반형)). 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역). 비행안전구역(2구역).
기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역(2023-08-01), 성장관리계획구역(성환읍26(일반형)). 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역). 비행안전구역(2구역, 6구역). 농업보호구역.
제시목록 외 물건: 기호(3)에 별지 '지적 및 건물개황도' 상의 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재합니다.
공부와의 차이: 기호(1,2)의 공부상 지목은 '묘지'이나, 현황은 '전'으로 이용 중입니다.
기타: 임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다.
1.2. 2. 건물 감정평가요항표
건물 구조:
기호(4): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 (사용승인일: 1989.03.23). 외벽 적벽돌쌓기 및 몰탈위페인트, 내벽 몰탈위페인트, 창호 샤시.
기호(5): 조적조 슬래브지붕 2층 (사용승인일: 1989.03.23). 외벽 적벽돌쌓기, 내벽 몰탈위페인트 및 벽지, 창호 목재 및 샤시 이중창호.
기호(6): 철골조 철판지붕 단층 (사용승인일: 1999.06.18). 내외벽 판넬 마감.
이용상태:
기호(4): '공장'으로 이용 중입니다.
기호(5): 1층 '사무실, 식당, 화장실', 2층 '실험실 및 기숙사'로 이용 중입니다.
기호(6): '창고'로 이용 중입니다.
설비내역: 기호(5)에 기본적인 위생 및 급배수, LPG온수보일러 난방 설비가 되어 있습니다.
부합물 및 종물: 감정평가서 참조.
공부와의 차이: 없습니다.
기타: 임대관계는 현장 사정상 확인할 수 없었습니다.
1.3. 특이사항 및 주의사항
특이사항: 분묘기지권이 존재합니다.
주의사항: 일괄매각입니다. 제시외 건물 및 관정(ㄱ~ㅁ, ⓐ)이 포함됩니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 4점도 포함됩니다. 목록1,2는 맹지이며, 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용 중입니다.
1.4. 입지조건
본 물건이 소재한 천안시 서북구 성환읍 신방리는 과거 천안 북부 지역의 중심 상권이었으나, 현재는 도시재생 사업과 산업단지 개발을 통해 새로운 활력을 불어넣고 있는 지역입니다. 특히, 인근에는 천안북부BIT일반산업단지가 조성되어 있으며, 향후 미래모빌리티 국가산업단지 조성도 예정되어 있어 지역 경제 성장의 잠재력이 높습니다. 또한, 성환 이화시장 일대는 도시재생 혁신지구 사업이 추진되어 연구개발, 창업 지원, 주거, 상업 기능이 집적된 복합 공간으로 탈바꿈할 예정입니다. 이는 배후 수요 확보 및 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 다만, 본 물건 자체는 맹지(기호 1, 2)이며, 주변 지역에 대한 정확한 혐오시설 유무는 별도의 추가 확인이 필요하나, 현재까지 공개된 정보상 특이사항은 파악되지 않았습니다.
1.5. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 제시된 정보에 따르면 특별한 인수 대상 권리는 확인되지 않습니다. 다만, '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어, 이는 해당 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리이므로 인수 시 철저한 사전 검토가 필요합니다. 또한, 토지 기호(1, 2)가 맹지라는 점은 건축 및 토지 활용에 있어 진입로 확보 등 추가적인 고려가 필요한 부분입니다. 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용 중인 점은 현장 확인 및 권리관계 파악 시 유의해야 할 사항입니다.
1.6. 상권분석
본 물건은 창고시설 및 공장, 사무실 등으로 이용되어 온 이력이 있으며, 주변이 농경지, 단독주택, 임야 등과 혼재되어 있어 전형적인 준농림지역의 특성을 보입니다. 최근 성환읍 자체의 개발 계획으로는 천안북부BIT일반산업단지가 성공적으로 준공되었고, 미래모빌리티 국가산업단지 개발이 예정되어 있어 관련 산업 시설 및 지원 시설의 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 또한, 성환읍 이화시장 일대의 도시재생 혁신지구 사업은 지역의 상업 및 주거 기능을 강화하여 젊은층 유입과 함께 상권 활성화를 이끌 것으로 기대됩니다. 이러한 개발 호재들은 본 물건과 같은 산업 관련 시설의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
1.7. 생활정보
대상 물건이 소재한 충청남도 천안시 서북구 성환읍은 경기도 안성과 인접하여 수도권 접근성이 좋은 지역입니다. 주변은 마을과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다. 다만, 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 성환읍 중심 시가지와의 연계를 통해 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.
1.8. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'으로, 이는 토지 이용에 직접적인 제약을 발생시키며 권리 해결에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지 기호(1, 2)가 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 접근 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역, 농업보호구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용되는 점은 현황과 공부의 불일치로 인한 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다. 임대 관계 확인이 어려운 점 또한 인수 시 고려해야 할 사항입니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 창고시설 및 관련 시설로 활용 가능한 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 천안북부BIT일반산업단지 조성 및 미래모빌리티 국가산업단지 개발, 성환 혁신지구 사업 추진 등 지역 개발 호재를 안고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 분묘기지권의 존재, 맹지라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 규제는 본 물건의 활용도와 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 따라서, 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고, 권리 분석 및 현황 조사를 통해 인수 후 발생할 수 있는 문제점들을 사전에 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.
1.10. 투자 포인트
투자를 고려하신다면, 본 물건의 매력은 잠재적인 개발 가치와 현재 감정가 대비 저평가 가능성입니다. 대규모 산업단지 조성과 도시재생 사업은 지역 경제 활성화 및 인구 유입을 촉진하여 물건의 가치를 끌어올릴 수 있습니다. 특히, 창고 및 공장 시설로서의 활용 가능성과 함께, 향후 산업단지 배후 시설이나 관련 지원 시설로서의 전환 가능성도 존재합니다. 다만, 분묘기지권 해결 및 맹지 해소 방안 마련이 투자 성공의 핵심 열쇠가 될 것입니다. 이러한 리스크를 충분히 감안하고, 명확한 해결 전략을 수립한다면 장기적인 관점에서 시세차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.
법원 정보
천안지원 경매1계