나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15813 [1] 충청남도 예산군 오가면 신석리 16-15 오가우성임대아파트 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 좌방리 소재 ""예산세무서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층/ 지상12층 건물내 제12층 제1203호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장
도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신석리 16-15 :계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도)<도로법>
신석리 16-100: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m) 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 도로구역(국도)<도로법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15813 (1)

소재지: 충청남도 예산군 오가면 신석리 16-15 오가우성임대아파트 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 42,000,000원

토지면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

토지지분: 21.51㎡ (약 6.51평)

건물면적: 40.95㎡ (약 12.4평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 사용승인일: 1997년 3월 13일

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 예산군 오가면 신석리에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지는 북측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 6~8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 접도구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 강OO 채권자의 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 16일 접수된 충남신용보증재단의 가압류(갑16)입니다.

이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 11번 순위의 주택임차권(권리자: 강 (대항력 있음), 보증금: 25,000,000원, 접수일자: 2025년 3월 28일)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 25,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

물건지 인근은 공동주택과 근린생활시설, 관공서, 학교, 농경지가 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

오가우성임대아파트는 총 1개동, 299세대로 구성된 단지입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 예산세무서가 위치해 있으며, 관공서 및 학교 접근이 용이합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 102대 (지상 4대, 지하 6대) 수용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 강 씨의 보증금 25,000,000원입니다.

경매 낙찰 후 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않으면, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상승하게 됩니다.

물건이 1997년에 건축되어 노후도가 있는 점도 고려해야 합니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 명확히 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강제경매로 진행되는 아파트입니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 25,000,000원의 인수 가능성이 있다는 점입니다.

감정가는 42,000,000원이나, 실제 낙찰가는 임차인 인수 금액을 포함하여 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

현재 감정가 대비 상대적으로 낮은 시세로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

잠재적 임차인 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

지역 내 주거 수요가 꾸준한 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트는 28,500,000원에서 40,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 42,000,000원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 25,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 예상 총 취득 비용을 시세 수준으로 맞추기 위해서는 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에 들어오도록 입찰가를 책정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 15,000,000원 수준을 제안합니다.

이 경우 총 취득 비용은 35,000,000원 ~ 40,000,000원이 됩니다.

이는 시세 범위 내에 있으며, 임차인 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.