나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502807 [1] 대전광역시 서구 갈마동 1066 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 ""갈마2동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 주상건물, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타
(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""사진용지""와 같이 이동이 가능한 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위 아스팔트슁글지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로서,

외벽 : 드라이비트 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

대장상 용도는 다가구주택(15가구)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적개황도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.


2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 일부는 내부확인이 곤란하여
외부관찰, 주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정
평가하였으며, 별지 ""건물개황도""의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지상의 컨테이너는 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502807 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 1066

용도: 다가구주택

감정가: 987,206,360원

토지면적: 230.30㎡ (약 69.67평)

건물면적: 491.28㎡ (약 148.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 107.20㎡ (약 32.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

특이사항: 대항력있는임차인 (다만, 임차인 현황상 대항력 없음으로 기재되어 있어 확인 필요)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상의 컨테이너는 매각에서 제외.

1.2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 갈마동 소재 "갈마2동 행정복지센터" 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 주상건물, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대. 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 형태: 세장형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 대상 물건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)에 접함. 가축사육제한구역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을4 근저당권 (유성농업협동조합, 2013-06-14 접수)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (예: 강제경매, 주택임차권 등)

* 인수되는 권리: 등기부상 명확하게 인수되는 권리는 확인되지 않음. 그러나 '특이사항'에 '대항력있는임차인'이 언급된 점과 달리, 상세 임차인 현황에는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요함.

* 임차인 현황:

* 신상훈: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-30, 확정일자 2019-12-04, 배당신고일자 2025-09-15, 대항력 없음.

* 정현성: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-03-07, 확정일자 2024-03-08, 배당신고일자 2025-09-22, 대항력 없음.

* 오유진: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-20, 확정일자 2025-02-04, 배당신고일자 2025-09-25, 대항력 없음.

* 이경숙: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-12, 확정일자 2024-11-12, 배당신고일자 2025-07-23, 대항력 없음.

* 박지민: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-17, 확정일자 2021-11-29, 배당신고일자 2025-08-12, 대항력 없음.

* 배영수: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-16, 확정일자 2022-11-16, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

* 채권 총액: 토지 등기부채권 총액 162,000,000원, 건물 등기부채권 총액 222,000,000원 (강제경매 채권액 70,506,300원 포함)

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 잠재적 상업 가치: 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 있을 것으로 판단되나, 구체적인 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "갈마2동 행정복지센터" 인근에 위치하여 관공서 이용이 용이함. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경: 다가구주택이 밀집된 주거지역의 특징을 보임.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계 불명확성: '특이사항'에 '대항력있는임차인'이 언급된 점과 달리, 제공된 임차인 상세 정보에서는 모두 '대항력 없음'으로 기재된 점은 잠재적 인수 위험으로 간주될 수 있으며, 이에 대한 철저한 조사가 필요함.

* 제시외 건물: 건물 제시외면적 107.20㎡가 존재하나, 이 중 '컨테이너'는 매각에서 제외되므로, 해당 부분을 제외한 제시외 건물에 대한 법적, 물리적 처리 방안을 고려해야 함.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 물건 내부 확인이 곤란하여, 표준적인 이용 상황을 고려하여 감정평가되었으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있음.

* 주변 환경: 지역 뉴스를 종합한 결과, 과거 일부 지역에서 무단 쓰레기 투기 및 악취 문제가 보고된 사례가 있으나, 해당 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오 시설이나 심각한 환경 위험 시설은 현재까지 확인되지 않음.

1.7. 종합 의견

대전광역시 서구 갈마동에 위치한 다가구주택 경매 물건으로, 주택 및 상가 혼용지대에 자리 잡고 있어 기본적인 입지 조건은 양호한 편임. 감정가는 약 9억 8천만원 수준이며, 토지 면적 230.30㎡, 건물 면적 491.28㎡로 구성되어 있음. 말소기준권리 상 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, '대항력있는임차인' 관련 특이사항과 상세 임차인 현황 간의 정보 불일치는 반드시 확인해야 할 리스크 요소임. 또한, 매각 제외되는 컨테이너를 제외한 제시외 건물 존재 등 추가적인 확인 사항이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

* 위치: 대전 서구 갈마동, 행정복지센터 인근으로 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역.

* 토지/건물 규모: 다가구주택으로서, 15가구로 구성되어 있어 임대 수익 창출 가능성 보유.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 내포.

* 정비된 권리관계 (예상): 말소기준권리 상 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확해질 수 있음 (단, 대항력 관련 불일치 확인 필요).

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 예상되므로, 감정가 987,206,360원을 기준으로 시장 상황, 본 물건의 가치, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.